Fil d’actualités juridiques

(Sources : Lamyline, Dalloz Actualité, Editions Francis Lefebvre, Gazette du Palais, Lextenso, Lexis Nexis)

• Définition de la faute dolosive de l'assuré privative de la garantie d’assurance : La Cour de cassation reprend sa définition de la faute dolosive qui s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables, qui ne se confond pas avec la conscience du risque d’occasionner le dommage. Elle censure encore les juges du fond qui, pour faire jouer l’exclusion légale, n’ont pas entrepris une telle recherche imposée par un contrôle strict. (Civ. 2^e, 14 mars 2024, F-B, n° 22-18.426)

• Préjudice du sous-traitant en cas de manquements à ses obligations du maître d’ouvrage ayant connaissance de sa présence  sur le chantier : En application des articles 14-1 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 et 1382, devenu 1240, du Code civil, le maître de l'ouvrage, qui omet d'exiger de l'entrepreneur principal qu'il justifie, sauf délégation de paiement, de la fourniture d'une caution, prive le sous-traitant du bénéfice d'une garantie lui assurant le complet paiement du solde de ses travaux. Le préjudice réparable est alors égal à la différence entre les sommes que le sous-traitant aurait dû recevoir si une délégation de paiement lui avait été consentie ou si un établissement financier avait cautionné son marché et celles effectivement reçues. L'indemnisation accordée au sous-traitant est donc déterminée par rapport aux sommes restant dues par l'entrepreneur principal au sous-traitant, peu important que les travaux aient été acceptés par le maître de l'ouvrage dès lors qu'ils avaient été confiés au sous-traitant pour l'exécution du marché principal (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n°22-23.309)
  

• Obligation d'information et de conseil du constructeur à l'égard du maître d'ouvrage : L'entrepreneur, installateur d'un matériau, qui a une obligation d’information et de conseil, doit attirer l'attention du maître de l'ouvrage sur les inconvénients du matériau choisi et sur les précautions à prendre pour sa mise en œuvre compte tenu de l'usage auquel ce matériau est destiné. (CA de Bordeaux, 22 février 2024, RG 20/01453)

• Obligation de conseil de l'agent immobilier: L’agence immobilière, qui est personnellement intervenue dans le cadre d’une vente en tant qu'intermédiaire, est soumise à une obligation de conseil à l'égard des éventuels acquéreurs. (CA d'Angers, 20 février 2024, RG 20/00402)
  
  

• Obligation de conseil de l'agent immobilier : L'agent immobilier, qui est tenu d'une obligation de conseil, doit fournir une information aussi exacte et complète que possible et mettre en garde contre toute éventualité qui pourrait être source d'un préjudice. (CA de Versailles, 19 février 2024, RG 21/06861)

• Le délai de 2 ans pour agir en garantie des vices cachés est un délai de prescription : Le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés n’est pas un délai de forclusion mais un délai de prescription qui peut être interrompu par une demande d’expertise en référé, le délai ne recommençant à courir qu’à compter du jour du dépôt du rapport d’expertise. (Cass. 3e civ. 15-2-2024 n° 22-20.065 F-D)

• Tout copropriétaire est en droit d’accéder aux parties communes générales de l’immeuble: En l’absence de constat que la cage de l'escalier principal est une partie commune spéciale, elle est donc une partie commune appartenant indivisément à l’ensemble des copropriétaires, dont aucun ne peut s’en voir interdire l’accès. (Cass. 3e civ. 8-2-2024 n° 22-24.119 F-D)

• VEFA - Vices et défauts de conformité apparents - délai d'action contre le vendeur : Le délai d’action d’un an contre le vendeur ne s’applique pas aux désordres qu’il s’est engagé à réparer (Cass. 3e civ, 1er février 2024. n° 22-23.716.).

• La TVA est exclue de la réparation si le maître de l'ouvrage ne la réclame pas : Le juge ne peut pas, sans modifier les termes du litige, allouer une indemnité augmentée de la TVA si le maître de l'ouvrage n'a formulé que des demandes hors taxe sans réclamer que soit ajouté le montant de la TVA. (Cass. 3e civ. 1-2-2024 no 22-21.025 FS-B, Sté MMA IARD c/ Sté Bastien 2)

• Assurance - Action directe : L’appel en garantie contre l’assureur d’un responsable n’exige pas la mise en cause de l’assuré : Comme en matière d’action directe du tiers lésé, la recevabilité de l’action en garantie dirigée contre un assureur n’est pas subordonnée à la mise en cause de son assuré. (Civ. 3^e, 1^er févr. 2024, FS-B, n° 22-21.025).

• Copropriété - Répartition des charges : Lorsqu'il relève qu'une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires, le juge doit, d'une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d'autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d'ordre public impose (Cass. Civ. 3, 25 janvier 2024, 22-22.036)

• Société civile en liquidation judiciaire : l'action du créancier contre l'associé facilitée : Lorsque l’action en paiement intentée par le créancier d’une société civile contre l’associé de celle-ci a été rejetée par un juge faute de vaines poursuites préalables, ce créancier peut à nouveau agir contre l’associé après le placement de la société en liquidation judiciaire. (Cass. 3e civ. 18-1-2024 n° 22-19.472 FS-B )

• Responsabilité de l'entrepreneur principal du fait des manquements du sous-traitant de son propre sous-traitant : Si l'entrepreneur est responsable, à l'égard du maître de l'ouvrage, des manquements de son sous-traitant commis dans l'exécution des prestations sous-traitées, sans qu'il soit besoin de démontrer sa propre faute, il n'a pas à répondre, sauf stipulation contraire, des manquements de ce sous-traitant à l'égard de ses propres sous-traitants. (Civ. 3e, 18 janvier 2024, 22-20.995).
  
  
• Construction - Réception sans réserve : Les défauts de conformité et vices de construction apparents sont couverts par une réception sans réserve. (Cass. Civ. 3, 18 janvier 2024, 22-22.48)

• Assurance construction - Activité déclarée - Activité garantie : L’assuré, qui a réalisé des travaux d’enrochement ayant pour fonction de soutenir et stabiliser le terrain surplombant la voie d’accès et la parcelle voisine, sans avoir déclaré et souscrit à l’activité d’enrochement, distincte de celle de terrassement, n’est pas garanti par l’assureur de responsabilité civile décennale. (Cass. Civ. 3, 18 janvier 2024, 22-22.781)

• Responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier : L'agence immobilière, professionnelle de l'immobilier, qui ne dispose pas de compétences en matière de normes de sécurité des établissements recevant des publics, n'était nullement tenue de vérifier le respect de toutes les normes de sécurité existantes pour de tels locaux, dans le cadre de son mandat. (CA d'Orléans, 16 janvier 2024, RG 21/00430)

• La convention d'occupation précaire n'est pas un bail : Une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, le propriétaire du local n’est pas soumis à l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil (Civ. 3^e, 11 janv. 2024, FS-B, n° 22-16.974

• Congé - bail commercial - Offre de renouvellement : Le congé signifié par le bailleur comportant une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction pour le locataire. (Civ. 3^e, 11 janv. 2024, FS-B, n° 22-20.872)

• Préavis réduit - Zone tendue : Lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi ALUR suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis. (Civ. 3^e, 11 janv. 2024, FS-B, n° 22-19.891)

• Procès civil - Admission de la preuve obtenue de manière déloyale : Dans un arrêt du 22 décembre 2023, l'Assemblée plénière de la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence. Elle accepte désormais que le juge civil puisse tenir compte, sous conditions, d'éléments de preuve obtenus de manière déloyale ,et s'aligne ainsi sur la jurisprudence européenne. (Cass. ass. plén. 22-12-2023 n° 20-20.648 BR, Sté Abaque bâtiment services c/ B. ; Cass. ass. plén. 22-12-2023 n°21.11.330 BR, Sté Rexel Développement c/ B.)
  

• L’obligation renforcée de délivrer un logement décent répond à un objectif de valeur constitutionnelle : Le critère de décence du logement tenant à la performance énergétique de celui-ci répond à l’objectif de valeur constitutionnelle qui permet à toute personne de disposer d’un logement décent ; celui tenant à sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre répond à l’objectif de valeur constitutionnelle de protection de l’environnement. (CE 21 décembre 2023 n° 488900)

• Même si la présence d'une lézarde affectant le mur porteur intérieur au sous-sol a pu être constatée par l'agent immobilier, celui-ci n'étant pas un professionnel de la construction, cela ne lui permet pas d'envisager l'existence d'un désordre général d'ordre structurel à signaler à l’acquéreur. (Cass. Civ. 3, 21 décembre 2023, 22-21.518, Inédit)
  

• Agent immobilier - Responsabilité : Le devoir de conseil auquel est tenu l'agent immobilier lui impose d'informer l'acquéreur de l'immeuble, vendu par son entremise, de l'existence des désordres apparents affectant celui-ci, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il ne peut ignorer. (Civ. 3e,  21 décembre 2023, 22-20.045)

• Réception tacite des travaux : La prise possession des maisons par les maîtres de l’ouvrage accompagnée du paiement du solde de la facture du locateur d’ouvrage, en ce compris la retenue de garantie de 5 %, permettent de caractériser une réception tacite des travaux. (Civ. 3e,  21 décembre 2023,  22-15.655)

• L’aide personnelle au logement ne sera versée au bailleur que si le logement est décent: Lorsque l’organisme payeur cesse de verser les allocations logement en raison de la non-décence du logement, le bailleur ne peut réclamer au locataire que le paiement du montant du loyer et des charges diminué du montant des allocations logement. (Cass. 3e civ. 14-12-2023 n° 22-23.267 FS-B, M. c/ SCI Amphora)

• Responsabilité civile du diagnostiqueur amiante : Le diagnostiqueur amiante n’est pas tenu de vérifier les canalisations enterrées du jardin, qui ne sont pas visibles et qui ne peuvent pas être inspectées sans travaux destructifs, tels que la démolition partielle d’une jardinière et du plancher d’une terrasse (Civ. 3e,  7 décembre 2023 n° 22-22.418 F-D).

• Le locataire commercial ne supporte pas les dégradations dues à la vétusté, sauf clause expresse: La clause d’un bail commercial exigeant du locataire une restitution des lieux en leur état primitif ne lui impose pas de prendre en charge les dégradations dues à la vétusté (Cass. 3e civ. 30-11-2023 n° 21-23.173 F-D, Sté Magnum immobilière c/ Sté Sirius)

• Un trouble anormal de voisinage antérieur mais persistant ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation : En application du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, l’antériorité d’un trouble, sauf disposition particulière, ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci. (Cass. 3e civ. 23-11-2023 n° 22-11.047 F-D)

• Copropriété : conditions de suppression du syndicat secondaire : Le syndicat principal de copropriété n’a pas à être entendu ou appelé à l’instance qui a pour objet l’annulation de l’assemblée générale constitutive du syndicat secondaire. (Civ. 3^e, 30 nov. 2023, FS-B, n° 22-21.579).

• Société civile immobilière dissoute  - action contre un associé : Le créancier d'une société civile dissoute doit agir contre celle-ci avant de poursuivre un associé : Le créancier d’une société civile ne peut agir contre les associés en paiement d’une dette sociale qu’après avoir vainement poursuivi la société, même lorsque celle-ci fait l’objet d’une liquidation amiable (Cass. com. 29-11-2023 n° 22-14.173 F-D)

• La vente d'un immeuble n'entre pas dans l'objet d'une SCI faute d'y être mentionnée : L’objet d’une SCI défini notamment comme la propriété de tous biens immobiliers et de toutes opérations s’y rattachant n’inclut pas la vente d’immeuble, laquelle excède donc les pouvoirs du gérant et doit être décidée à l’unanimité des associés (Cass. 3e civ. 23 novembre 2023 n° 22-17.475 FS-D).

• Prescription des recours entre constructeurs : L’action récursoire engagée par un constructeur, ou son assureur, contre un autre constructeur est régie par le délai de prescription de droit commun de cinq ans consacré par l’article 2224 du code civil, dont le point de départ est celui de la demande en réparation de la victime. (Civ. 3^e, 23 nov. 2023, FS-B, n° 22-20.490).

• Bail - état des lieux de sortie non contradictoire : Un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire (Civ. 3^e, 16 nov. 2023, FS-B, n° 22-19.422)

• Vente - faute de l'acquéreur : Pas de faute de l’acquéreur qui a demandé un prêt non conforme à la promesse de vente :  La non-réitération de la vente n’est pas imputable à l’acquéreur qui demande un prêt non conforme aux stipulations de la promesse de vente dès lors que la banque lui aurait de toute façon refusé le prêt, peu importe qu’il ait obtenu un accord de principe.(Cv. 3e., 9 novembre 2023 n° 22-13.900 F-D, L. c/ Sté A2C Alpes constructions contemporaines)

• Travaux sur existant - obligation de l'entreprise : L’entreprise, qui met en œuvre une dalle en béton sur un plancher existant, doit faire une étude préalable de la structure et une vérification de la capacité portante de ce plancher, conseiller au maître de l'ouvrage de faire réaliser une telle étude et l’informer sur les risques encourus. (CA de Paris, 27 octobre 2023, RG 21/02683)

• Bail - Clause résolutoire et respect des délais de paiement : Peu importe la bonne ou la mauvaise foi du bailleur : Si le locataire ne respecte pas les délais de paiement accordés par une ordonnance de référé, la clause résolutoire est définitivement acquise sans que la mauvaise foi du bailleur à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. (Civ. 3^e, 26 oct. 2023, FS-B, n° 22-16.216)

• Absence de maître d'oeuvre - obligation d'information du locateur d'ouvrage : En l'absence de maître d'oeuvre, le locateur d’ouvrage est tenue d'informer les maîtres de l'ouvrage sur les différentes techniques de pose et de les alerter, au regard de la configuration particulière de l'existant, sur le caractère inhabituel et les contraintes esthétiques de la pose qu'il leur conseille. (Cass. Civ. 3, 19 octobre 2023, 22-18.825, Inédit)

• Garantie des vices cachés - castor : Le vendeur, qui a lui-même réalisé les travaux de construction à l'origine des désordres affectant le bien vendu, est assimilé au constructeur présumé avoir connaissance du vice et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. (Cass. Civ. 3, 19 octobre 2023, 22-15.536)

• Si le vice affecte l’usage normal du bien, l’acheteur ne peut agir qu’en garantie des vices cachés : Si les infiltrations d’eau constatées font obstacle à une utilisation normale du sous-sol de la maison vendue, la garantie des vices cachés constitue l’unique fondement de l’action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale (Cass. 3e civ. 19-10-2023 n° 22-10.090 F-D)

• Opposition au prix de vente - syndic : L’opposition au prix de vente du syndic doit distinguer les 4 types de créances du syndicat : L’absence de distinction, dans l’opposition, entre les 4 types de créances prévues par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 fait perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale prévue par l’article 2402 du Code civil (Cass. 3e civ. 12-10-2023 n° 22-18.723 F-D, X c/ Synd. copr. de la résidence Le Cœlacanthe)

• Etendue de la mission de l'architecte : L'architecte a une obligation générale permanente et continue, de renseignement et de conseil, un devoir d'assistance du maître d'ouvrage dans les limites de sa mission. (CA de Paris, 6 octobre 2023, RG 21/00984)

• Bail commercial - Etat des risques naturels et technologiques : La non-fourniture au locataire d’un état des risques naturels et technologiques daté de moins de 6 mois à la date de conclusion du bail commercial ne suffit pas à justifier la résolution du bail : encore faut-il que le juge constate que ce manquement du bailleur est grave. (Cass. 3e civ. 21-9-2023 n° 22-15.850 F-D, Sté Gallieni Nanterre c/ Sté Pinon)

• Fraude aux droits de l’assureur par le maître de l’ouvrage sachant la raison du refus de garantie : La fraude du maître de l’ouvrage aux droits de l’assureur du constructeur responsable est caractérisée si le maître de l’ouvrage n’a pas informé l’assureur de l’action contre le constructeur et ne l’a pas mis en cause alors qu’il connaissait la raison du refus de garantie. (Cass. 3e civ. 14-9-2023 n° 22-13.107 FS-B, W. c/ Sté Areas dommages)

• La violence exercée par le locataire commercial justifie un congé sans indemnité d’éviction: Aucune indemnité d’éviction n’est due au locataire commercial qui, en violation du règlement de copropriété, stationne son véhicule dans les parties communes alors qu’il a été mis en demeure de cesser cette infraction et qui, en outre, a été violent à l’égard du bailleur. (CA Rouen 14-9-2023 n° 21/04099, A. c./ Sté Catauly)

• Délai décennal et risque avéré : Si la responsabilité décennale suppose l’apparition, dans le délai d’épreuve, d’un désordre de nature décennale, le juge peut admettre la réparation d’un dommage matériel dès lors qu’il conduit à exposer actuellement les utilisateurs d’ouvrage à un risque sanitaire quand bien même il n’est pas démontré que ce risque s’est d’ores et déjà réalisé. (Civ. 3^e, 14 sept. 2023, FS-B, n° 22-13.858)
  

• Point sur le délai de prescription de l’action directe du maître d’ouvrage contre l’assureur: L’action directe du maître de l’ouvrage contre l’assureur peut être prolongée au-delà de dix ans si l’assureur est encore exposé au recours de son assuré. Civ. 3^e, 14 sept. 2023, FS-B, n° 22-21.493

• Logement décent et contrats-types : prise en compte des futurs seuils de performance énergétique : Un décret du 18 août 2023 (Décr. n° 2023-796, 18 août 2023, JO 20 août) modifie le décret « logement décent » du 30 janvier 2002 et les contrats-types de location afin de prendre en compte le calendrier échelonné des critères minimaux de performance énergétique.

• La loi « anti-squat » visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est publiée (Loi 2023-668 du 27-7-2023 : JO 28 texte n° 1 ; Cons. const. 2023-853 DC du 26-7-2023) :  * création du délit d’« occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel » * durcissement de la répression du squat (triplement de l’amende et de la peine de prison encourues) * réécriture partielle de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatif à la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement * insertion obligatoire dans tous les baux d’habitation d’une clause de résiliation * conditionnement de l’octroi de délais de paiement par le juge à la circonstance que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience * suspension des effets de la clause de résiliation pendant les délais accordés par le juge à la condition que le locataire reprenne le versement intégral du loyer en cours avant que le juge ne se prononce et qu’il ne se retrouve plus en situation d’impayé.

• Du double délai pour agir en garantie des vices cachés : L’action en garantie des vices cachés doit être exercée par l’acquéreur dans un délai de prescription de deux ans, courant à compter de la découverte du vice, ou, en matière d’action récursoire, de l’assignation principale, sans pouvoir excéder un délai butoir de vingt ans suivant la date de la vente conclue par la partie recherchée en garantie. (Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, B+R, n° 21-15.809 - Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, B+R, n° 21-17.789 - Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, B+R, n° 21-19.936 - Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, B+R, n° 20-10.763)

• Le CCMI avec plan doit intégrer le coût des travaux rendus obligatoires par le permis de construire : Dans le cadre d’un CCMI avec plan, le coût des travaux dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire doit être intégré au prix forfaitaire. S’il est laissé à la charge du maître de l’ouvrage, ce coût doit faire l’objet d’un chiffrage par le constructeur.(Cass. 3e civ. 13-7-2023 n° 22-17.010 FS-B, Sté Deloffre)

• Notifier les désordres relevant de la garantie de parfait achèvement avant d’assigner l’entreprise : La mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement implique que les désordres soient notifiés à l’entrepreneur avant qu’il soit assigné en réparation du préjudice. (Cass. 3e civ. 13-07-2023 n° 22-17.010 FS-B, Sté Deloffre)

• Réparation en nature - Tiers lésé - Responsabilité du constructeur : Le constructeur responsable de désordres de construction ne peut imposer au tiers lésé, la réparation en nature de son préjudice (CA BORDEAUX, 13 juillet 2023, RG 20/00951).

• Le CCMI avec plan doit intégrer le coût des travaux rendus obligatoires par le permis de construire : Dans le cadre d’un CCMI avec plan, le coût des travaux dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire doit être intégré au prix forfaitaire. S’il est laissé à la charge du maître de l’ouvrage, ce coût doit faire l’objet d’un chiffrage par le constructeur. (Cass. 3e civ. 13-7-2023 n° 22-17.010 FS-B, Sté Deloffre)

• Incendies de forêt et débroussaillement : du nouveau en cas de vente d’un terrain : Une loi du 10 juillet 2023 renforce le dispositif d'information des acquéreurs sur les obligations de débroussaillement et subordonne la vente des terrains concernés au respect de ces obligations. Elle crée, en outre, un nouveau droit de préemption. (Loi 2023-580 du 10-7-2023 art. 11, 22, 23 et 37 : JO 11 texte n° 2)

• Réparation du dommage : la démolition-reconstruction ne doit pas être disproportionnée : La solution réparatoire consistant en la démolition-reconstruction complète d’un ouvrage ne doit pas être manifestement disproportionnée au regard des conséquences dommageables des non-conformités relevées.(Cass. 3e civ. 6 juill. 2023 n° 22-10.884 FS-B : MAF c/ SMABTP)

• Dispense du maître d’ouvrage de vérifier la date d’octroi de la garantie de paiement au sous-traitant :Consacrée par l’article 14-1 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975, l’obligation de vérification du maître de l’ouvrage ne s’étend pas au contrôle du caractère antérieur ou simultané de la délivrance de l’acte de cautionnement à la conclusion des contrats de sous-traitance. (Civ. 3^e, 6 juill. 2023, FS-B, n° 21-15.239)

• Des infiltrations n’autorisent pas le preneur à suspendre le paiement des loyers : Un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, si les infiltrations alléguées n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.(Civ. 3^e, 6 juill. 2023, FS-B, n° 22-15.923)

• Elément d'équipement indissociable : Le bardage, qui est un élément indissociable des murs de la maison puisque participant à leur étanchéité, étant dès lors strictement indispensable au clos et au couvert, constitue un ouvrage de construction au sens de l'article 1792, à tout le moins d'un équipement assimilé à un ouvrage au sens de l'article 1792-2. (CA de Caen, 4 juillet 2023, RG 20/02817)

• Le délai de contestation de l’AG court à compter de la notification du PV par lettre recommandée : N’est pas contraire au droit d’accès à un tribunal, garanti par la Conv. EDH, le fait que le délai de 2 mois pour contester une décision d’AG court à compter de la notification du PV par lettre recommandée, même si elle ne parvient pas effectivement à son destinataire.(Cass. 3e civ. 29 juin 2023 n° 21-21.708 FS-B)

• La résolution judiciaire d’un marché peut être imputable au maître de l’ouvrage qui l’a demandée : Le maître de l’ouvrage qui n’a pas exécuté sa part du marché peut voir la résolution judiciaire prononcée à ses torts exclusifs, même si c’est lui qui l’a demandée. (Cass. 3e civ. 22 juin 2023 n° 22-15.601 F-D, Sté Parc du Bocasse c/ Sté ABC Décors)

• La clause permettant de se libérer unilatéralement de la promesse est une clause de dédit : (La clause d’une promesse synallagmatique de vente selon laquelle le dépôt de garantie sera définitivement acquis au vendeur en cas de non-réalisation de la vente n’est pas une clause pénale mais une faculté de dédit.Cass. 3e civ. 22 juin 2023 n° 19-25.822 F-D, Sté Pakcan Europe c/ Sté Celio France)

• Une assignation en référé-expertise interrompt la prescription acquisitive : La demande en justice, même en référé, interrompant le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, une assignation en référé-expertise, qui tend à faire établir avant tout procès la preuve d’un empiétement, est interruptive de la prescription acquisitive trentenaire. (Civ. 3^e, 29 juin 2023, FS-B, n° 21-25.390)

• Responsabilité du fait d’une chose : anormalité d’un sol couvert de verglas : La cour d’appel, qui a caractérisé que le sol, recouvert de neige verglacée, présentait un état de dangerosité anormal au regard de sa destination, en a exactement déduit que la société qui en était gardienne avait engagé sa responsabilité (Civ. 2e, 15 juin 2023, F-B, n° 22-12.162)

• Covid-19 et loyers commerciaux : mise en œuvre d'une clause résolutoire acquise avant la crise sanitaire: L'interdiction des sanctions contre les locataires commerciaux pour non-paiement de loyers échus pendant la période protégée instaurée en raison de la crise sanitaire ne s'applique pas à la clause résolutoire acquise avant cette période, dont la suspension était conditionnée au respect des délais fixés par le juge (Cass. 3e civ. 15-6-2023 n° 21-23.902 FS-B)

• Défaut de souscription de l'assurance décennale obligatoire - Faute personnelle du dirigeant : en ne souscrivant pas une assurance de responsabilité civile décennale, alors que sa société exerçait une activité de construction d'ouvrages, le gérant a commis une faut détachable de ses fonctions, engageant sa responsabilité personnelle sur le fondement de l'article 1240 du Code civil (CA RIOM, 14 juin 2023, RG n°22/00096)

• Un contrat peut être résilié unilatéralement pour faute même en présence d'une clause résolutoire : La clause de résiliation expressément stipulée dans un contrat de sous-traitance ne prive pas l'entreprise principale de la possibilité de résilier ce contrat en raison des retards d'exécution imputables au sous-traitant.(Cass. 3e civ. 8-6-2023 n° 22-13.469 F-D, Sté Etudes installations et maintenance industrielles c/ Sté Burgeap)

• Annulation d'une sous-traitance : pas de restitution du coût des travaux de reprise de malfaçons : Lorsqu’un contrat de sous-traitance est déclaré nul après avoir été exécuté, l’entrepreneur principal doit restituer au sous-traitant le coût réel des travaux réalisés, sauf ceux effectués pour reprendre les malfaçons dont ce dernier est l'auteur. (Cass. 3e civ. 8-6-2023 n° 22-13.330 FS-B, Sté Bernard Brignon c/ Sté Eiffage génie civil)

• Seul le syndicat des copropriétaires peut percevoir des fonds destinés à réparer une partie commune : Un copropriétaire n’a pas qualité pour agir en paiement du coût des travaux de remise en état de parties communes rendus nécessaires par une atteinte portée à celles-ci par un tiers à la copropriété.(Cass. 3e civ. 8-6-2023 n° 21-15.692 FS-B)

• Non-respect par l'assureur dommages-ouvrage des délais fixé par l’article L. 242-1 du Code des assurances : L'assureur dommages-ouvrage qui ne respecte pas les délais d'instruction du sinistre perd le droit de contester sa garantie et il ne peut plus invoquer la prescription décennale (CA TOULOUSE, 6 juin 2023, RG n°22/01654)
  

• Le juge ne peut pas refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence : La cour d’appel qui retient la responsabilité de l’architecte et de la société chargée du gros œuvre au titre des désordres affectant certains escaliers ne peut pas refuser d’évaluer le montant du dommage. (Cass. 3e civ. 25-5-2023 n° 21-20.643 FS-B, Sté Hôtel Le Bristol c/ Sté Axa France IARD)

• Une personne morale, agent immobilier, peut être l’agent commercial d’un autre agent immobilier : Un agent immobilier peut mandater, pour agir en son nom, une personne morale qui est titulaire elle-même d’une carte d’agent immobilier et pouvant avoir la qualité d’agent commercial (Cass. com. 17-5-2023 n° 21-23.533 FS-B, Sté générale immobilier patrimonial c/ Sté BDM)

• Le constructeur qui ne souscrit pas d’assurance de responsabilité décennale engage sa responsabilité: Le défaut de souscription d’une assurance de responsabilité décennale constitue une faute engageant la responsabilité du constructeur. (Cass. 3e civ. 11-5-2023 n° 22-14.749 F-D)

• L’existence d’une vente peut être écartée même si le vendeur a accepté l’offre de l’acquéreur : Lorsqu’une offre d’achat d'un bien à un prix déterminé prévoit que, en cas d'acceptation, un acte sera signé pour préciser les modalités de la vente, l’acceptation de cette offre par le propriétaire ne suffit pas à rendre la vente parfaite (Cass. 3e civ. 11-5-2023 n° 22-11.287 F-D)

• Commission de l'agent immobilier - Attestation d'habilitation du collaborateur négociateur - Dispositions d'ordre public de l'article 6 de la Loi Hoguet :  L’intervention d’un collaborateur sans être titulaire d’une attestation d’habilitation fait perdre à l’agence ses honoraires, au négociateur sa commissions et aux deux le droit d’être indemnisés (Cass. 3e civ, 11 mai 2023, 22-11.842 22-11.910, Inédit.)

• Tribunal compétent pour connaître du recours de l’assureur du constructeur contre un fabricant : L’action de l’assureur de l’entrepreneur contre le fabricant de matériaux défectueux est de nature délictuelle dès lors qu’il agit en qualité de subrogé du maître de l’ouvrage qu’il a indemnisé. Elle doit donc être exercée devant le tribunal du lieu du dommage.(Cass. 3e civ. 13-4-2023 n° 21-23.815 F-D, Sté Italiana Lastre SPA c/ Sté mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics)

• Contrat de construction de maison individuelle - garantie de livraison : La garantie de livraison ne s’étend pas, sauf stipulation contraire, à l’indemnisation des préjudices distincts du coût d’achèvement de la construction. (Civ. 3^e, 13 avr. 2023, FS-B, n° 21-21.106)

• Un entrepreneur de travaux n'est pas responsable du fait du loueur d'une grue de chantier : En l’absence de relation de sous-traitance entre une entreprise et le loueur d’une grue, l’entreprise n’est pas contractuellement responsable à l’égard du maître de l’ouvrage des dommages causés par la grue lors de son évacuation par le loueur. (Cass. 3e civ. 13-4-2023 n° 21-24.985 FS-B, Sté Ajne c/ Sté Construction Ademaj)

• Le sous-traitant de second rang est tenu d’une obligation de résultat envers son donneur d’ordres : Le sous-traitant du sous-traitant est tenu d’une obligation de résultat emportant présomption de faute et causalité, dont il ne peut s’exonérer totalement ou partiellement qu’en démontrant l’existence d’une cause étrangère.(Cass. 3e civ. 30-3-2023 n° 21-20.971 F-D, Sté Castel et Fromaget c/ Sté Coner Costruzioni SRL)

• Pas d’action en remboursement de l’assureur envers la victime réglée au-delà du plafond de garantie : Il résulte de l’article 1376, devenu 1302-1, du code civil que celui qui reçoit d’un assureur le paiement d’une indemnité à laquelle il a droit ne bénéficie pas d’un paiement indu, le bénéficiaire de ce paiement étant celui dont la dette se trouve acquittée par quelqu’un qui ne la doit pas. Encourt dès lors la cassation l’arrêt qui, alors que la condamnation de l’assuré à réparer le dommage des tiers lésés à une somme excédant le plafond de garantie n’avait pas été remise en cause, condamne ces derniers à restituer à l’assureur la portion de l’indemnité qu’il leur avait versée qui excédait le plafond de garantie (par Marie-Julie Loyer-Lemercier, Maître de conférences, Le Mans Université le 25 mai 2023 - Civ. 2^e, 30 mars 2023, F-B, n° 21-18.488)

• Saisie immobilière - Autorité de la chose jugée du jugement d'orientation : L’autorité de la chose jugée dont est revêtu le jugement d’orientation, qui fait obstacle à l’annulation du jugement d’adjudication pour des motifs tirés des irrégularités de la procédure de saisie immobilière, n’interdit pas au débiteur saisi de former une demande de dommages intérêts à raison de ces irrégularités.(Civ. 2^e, 23 mars 2023, F-B, n° 21-13.281)

• Faute du maître de l’ouvrage qui tarde à mettre en demeure l’entreprise de déclarer un sous-traitant: Le maître de l’ouvrage qui paye l’entrepreneur principal, alors qu’il a connaissance de la présence du sous-traitant sur le chantier, engage sa responsabilité envers ce dernier pour avoir tardivement mis en demeure l’entreprise de le déclarer. (Cass. 3e civ. 16-3-2023 n° 21-25.726 F-D, Sté Ekip c/ Sté Messer France)

• Le bien délivré est conforme au contrat malgré la caducité du permis de construire après la vente : Le vendeur n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme d’un immeuble à construire si le permis de construire bénéficiant à l’acquéreur est caduc à la suite d’une décision rendue après la vente, peu importe l’effet rétroactif de sa caducité. (Cass. 3e civ. 16-3-2023 n° 21-19.460 FS-B)

• Promesse unilatérale de vente : la chambre commerciale exclut, comme la 3e chambre civile, la rétractation du promettant. La chambre commerciale juge, à l’instar de la 3e chambre civile, que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente (PUV), même antérieure à 2016, s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse, sans rétractation possible, sauf stipulation contraire. (Cass. com. 15-3-2023 n° 21-20.399 FS-B, Sté GTD c/ Sté MG)
  

• Construction - Vice apparent : Le caractère apparent d’un vice de construction s’apprécie au regard du maître de l’ouvrage lui-même et pas du technicien qui l’assiste dans les opérations de réception. (Cass. 3e civ. 1-3-2023 n° 21-23.375 F-D, Sté Axa France IARD c/ Sté Enfinity PV 5).

• Point de départ de la prescription de l’action du maître d’ouvrage contre le fournisseur de matériaux : La prescription de l’action du maître de l’ouvrage contre le fournisseur de matériaux livrés avant le 19 juin 2008 court à compter de la livraison des matériaux à l’entrepreneur. (Cass. 3e civ. 1-3-2023 n° 21-25.612 F-D, Sté Laude c/ Sté Reynolds European)

• Droit de préemption du locataire et commission de l'agent immobilier : Le locataire qui, après avoir refusé l’offre initiale, accepte l’offre faite à des conditions ou à un prix plus avantageux qui lui est notifiée par le notaire ne peut pas se voir imposer le paiement de la commission de l’agent immobilier (Cass. 3e civ. 1-3-2023 n° 21-22.073 FS-B)

• Point de départ des recours entre vendeurs successifs après l’appel en garantie de l’entrepreneur : L’action récursoire de l’entrepreneur contre le vendeur de matériaux étant subordonnée à son assignation par le maître de l’ouvrage, le recours du vendeur de matériaux contre son propre vendeur est suspendu jusqu’à ce que la responsabilité de son auteur soit recherchée. (Cass. 3e civ. 8-2-2023 n° 21-20.271 FS-B, Sté MMA IARD assurances mutuelles c/ Sté Gervot Stéphane).

• Vices cachés : la réparation du bien par un tiers n’empêche pas l’acheteur d’agir contre le vendeur : En cas de vice caché, la remise en état du bien par un tiers n’empêche pas l’acheteur d’agir contre le vendeur pour lui demander une réduction du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice (Cass. 3e civ. 8-2-2023 n° 22-10.743 FS-B, S. c/ Sté Guigal).

• L’expert désigné par l'assureur peut engager sa responsabilité envers le maître de l’ouvrage : La responsabilité de l’expert de l'assureur peut être engagée s’il a commis une faute en lien direct avec le préjudice du maître de l’ouvrage, notamment en permettant le versement d’un acompte au profit d’une entreprise qu’il sait en difficulté (Cass. 3e civ. 8-2-2023 n° 21-24.921 F-D)

• Copropriété - Exercice d'une activité interdite par le règlement de copropriété : Le juge ne peut pas relever qu’une activité est interdite par le règlement de copropriété sans retenir l’existence d’un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ. 18-1-2023 n° 21-23.119 F-D).

• Copropriété - Facture d'eau non individualisée : L'ordonnance du 22 décembre 2022 relative à l'accès et à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine impose au syndic de transmettre à chaque copropriétaire la facture ainsi que les informations complémentaires sur la qualité de l'eau qui lui ont été adressées par la commune ou l’établissement public de coopération compétent. Cette transmission peut être effectuée en même temps que la convocation de l'assemblée générale annuelle ou, à défaut, au moins une fois par an (Nouvel article 24-11 de la loi du 10 juillet 1965).
  

• Construction - assurance dommages-ouvrage : L’assurance DO ne garantit les mesures conservatoires que si elles sont nécessaires à la non-aggravation des désordres, mais elle donne lieu à garantie si les travaux qu’elle a financés n’ont pas permis de mettre fin aux désordres.L'assureur DO manque à ses obligations contractuelles en ne préfinançant pas une réparation pérenne et efficace Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-19.544 F-D, Sté A3esio santé Méditerranée c/ Sté Gan assurances

• Construction - point de départ du délai de prescription des recours entre constructeurs : L’assignation principale en référé du maître de l’ouvrage, si elle n’est pas accompagnée d’une demande d’exécution en nature ou en paiement, ne fait pas courir le délai de prescription dont disposent les constructeurs pour exercer entre eux leurs recours (Civ. 3^e, 14 déc. 2022, n° 21-21.305 B)

• Vente immobilière - L'acheteur qui refuse un prêt inférieur au montant maximal prévu dans la promesse n’est pas fautif : L’indication dans la promesse de vente d’un montant maximal du prêt n’oblige pas l’acheteur à accepter toute offre d’un montant inférieur. Il peut refuser sans que la défaillance de la condition, rendant la promesse caduque, ne lui soit imputable. (Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539 FS-B)

• Copropriété : La requête en désignation de l'administrateur provisoire d'un syndicat en difficulté n'a pas à être notifiée aux copropriétaires. Et l'ordonnance de désignation est suffisamment motivée en visant la requête et en en adoptant les motifs (Cass. 3e civ. 7-12-2022 n° 21-20.264 FS-PB, SCI Local Invest 1 c/ Synd. copr.).

• Agent immobilier - Vérifications relatives au financement d'un achat : La Commission nationale des sanctions reproche à deux agences immobilières de ne pas s'être suffisamment renseignées sur les modalités de financement et l'origine des fonds utilisés par l'acquéreur d'un bien immobilier et de ne pas avoir procédé à des vérifications dès le début de leurs relations. Les sanctions prononcées consistent en un blâme et une amende de 2 000 à 2 500 euros pour les gérants, une amende de 5 000 euros et une interdiction d'exercer de trois à six mois avec sursis pour l'agence, ainsi que la publication, aux frais de celle-ci, de la décision de sanction. (CNS déc. 25-11-2022 n° 2021-30 ; CNS déc. 18-1-2023 n° 2021-50)

• L’action en garantie décennale n’est pas ouverte à l’usufruitier : Bien que titulaire du droit de jouir de la chose, l’usufruitier n’en est pas le propriétaire. L’action en garantie décennale ne lui est donc pas ouverte. Il peut, en revanche, agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. 3e civ. 16-11-2022 n° 21-23.505 FS-B, Sté Giovellina c/ Sté Bastia charpentes armatures).

• Bail d'habitation - congé délivré par LRAR : N’est pas régulièrement donné le congé d’un bail d’habitation délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception revenue à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé » (Civ. 3^e, 21 sept. 2022, FS-B, n° 21-17.691).

• Rapport d'expertise judiciaire se fondant sur un rapport officieux: À peine de nullité, pour vice de forme, supposant de démontrer l’existence d’un grief, l’expert doit accomplir personnellement la mission qui lui est confiée. N’est affecté d’aucune irrégularité de nature à entraîner la nullité le rapport d’expertise lorsque l’expert a examiné, avec les parties, des documents annexés à un rapport d’expertise officieux non contradictoire, dès lors que la partie a pu y répondre, ce qui exclut tout grief (Civ. 2^e, 8 sept. 2022, F-B, n° 21-12.030).

• Faute d’un constructeur : conditions de la prise en compte d’une expertise non judiciaire : Pour retenir la faute d’un diagnostiqueur d’amiante, le juge peut tenir compte de l’avis d’un autre spécialiste donné à une partie si celui-ci a été versé aux débats et est corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 3e, 7 septembre 2022 n° 21-20.490 F-D, Sté MMA IARD, c/ Sté Ilonab7-9-2022 n° 21-20.490 F-D, Sté MMA IARD, c/ Sté Ilonab).

• Inexécution du contrat par le constructeur - Le juge ne doit pas modifier l’objet du litige : Si le maître de l’ouvrage réclame des dommages-intérêts en réparation des conséquences de l’inexécution du contrat par le constructeur, le juge ne peut pas opérer une réduction sur le solde du prix à payer, car cela revient à modifier l’objet du litige (Civ. 3e., 7 sept. 2022 n° 21-20.576 FS-B, M. c/ Sté Loiget Laurent)

• Promesse de vente immobilière- Exécution forcée : Lorsque les parties à une promesse synallagmatique de vente ont fait de la réitération de la vente devant notaire une condition essentielle de leur consentement, la promesse ne vaut pas vente et devient caduque si cette formalité n’est pas effectuée dans le délai convenu (Civ. 3e, 7 sept. 2022 n° 21-17.628 F-D, X c/ Sté Cap d’Ail).

• Construction - dommages ouvrage : Sauf exception, la mise en œuvre de l’assurance DO avant réception requiert la mise en demeure préalable de l’entreprise défaillante par le maître de l’ouvrage personnellement ou, à défaut par son mandataire spécialement habilité à cet effet. La mobilisation des garanties souscrites auprès de l’assureur dommages-ouvrage, en cas de survenance de dommages de nature décennale avant la réception, est, notamment, conditionnée par la mise en demeure préalable et infructueuse de l’entrepreneur de s’exécuter et la résiliation du marché pour inexécution de ses obligations( Civ. 3^e, 7 sept. 2022, FS-B, n° 21-21.382).

• Vente - nullité pour erreur : Est nulle pour erreur la vente d’une maison avec un rez-de-chaussée habitable si celui-ci n’est pas conforme aux règles d’urbanisme et ne peut pas être à usage d’habitation au regard des dispositions du plan de prévention des risques d’inondation (Civ. 3e,. 13-7-2022 n° 20-21.293 F-D.).

• Copropriété - Plan annexé - Monopole des géomètres-experts :  Le plan annexé aux actes de copropriété ne peut être que l’œuvre d’un géomètre-expert en ce qu’il délimite les droits fonciers. À défaut, il est inopposable (Civ. 3^e, 29 juin 202, n° 20-18.136). 

• Copropriété - Vente d'une partie commune spéciale : Lors de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la cession de parties communes spéciales, seuls les copropriétaires qui sont propriétaires de celles-ci peuvent décider de leur aliénation (Cass. 3e civ. 1-6-2022 n° 21-16.232 FS-B).

• Clause de saisine préalable du conseil de l’Ordre des architectes et décennale : La clause du contrat d’architecte qui impose une saisine préalable du conseil de l’Ordre des architectes avant toute action judiciaire est présumée abusive. Une telle clause n’est pas applicable lorsque le litige est fondé sur l’article 1792 du Code civil (Cass. 3e civ. 11 mai 2022 n° 21-15.420 FS-B, O. c/ Sté Mutuelle des architectes français.)

• Impropriété à la destination : L’absence de raccordement des évents provoquant des odeurs nauséabondes présentant un danger pour la santé des personnes, le risque sanitaire lié aux nuisances olfactives rendait, en lui-même, l’ouvrage impropre à sa destination durant le délai d’épreuve (Civ. 3^e, 11 mai 2022, FS-B, n° 21-15.608). 

• Vente : Le vendeur professionnel ne saurait être considéré comme ayant rempli son obligation de conseil s’il ne s’est pas informé, avant la vente, des besoins de l’acheteur. Le vendeur professionnel doit s’informer des besoins de l’acheteur afin de le conseiller (ss. 1e civ. 11-5-2022 n° 20-22.210 F-B, X c/ Sté Bourcier. )

• Trouble anormal de voisinage : le nouveau propriétaire est responsable des désordres même antérieurs : L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. Les propriétaires d’un immeuble, bien que fraîchement acquéreurs, sont ainsi responsables, indépendamment de toute faute, des troubles anormaux de voisinage causés au fonds voisin, peu important que ces troubles aient débuté bien avant leur achat. (Cass. 3e civ. 16-3-2022 n° 18-23.954 FS-B)

• Copropriété : respect de l’obligation de mise en concurrence : La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic impose que lorsque plusieurs devis ont été notifiés ils soient soumis au vote de l’assemblée générale. La seule communication des devis est insuffisante (Civ. 3^e, 9 mars 2022, FS-B, n° 21-12.658).

• Construction : Le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur, qui agit sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, doit prouver que les conditions d’application de ce texte sont réunies et donc que le dommage invoqué n’était pas apparent à la réception. En outre, le préjudice résultant de l’absence de souscription des assurances construction obligatoires n’est pas indemnisable s’il n’est qu’éventuel. (Cass. 3e civ. 2-3-2022 n° 21-10.753 FS-B, Sté Villa Home Création)

• Bail d'habitation : le régime de protection de la caution est spécifique : Le cautionnement donné dans le cadre d'un bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 fait l'objet d'un régime propre, exclusif de celui mis en place pour la protection de la caution à l'égard des créanciers professionnels (Cass. 3e civ. 17-2-2022 n° 21-12.934 FS-B, SCI L’Oiseau de feu).

• Pacte de préférence : Celui qui a consenti un pacte de préférence doit faire connaître au bénéficiaire les conditions particulières de la vente envisagée au profit d’un tiers avant la réalisation de celle-ci. (Cass. com. 16-2-2022 n° 20-16.869 F-D, Sté distribution Casino France c/ X).

• Construction - DO : L’assureur DO ne peut plus contester son offre d’indemnisation après le délai de 90 jours. Au terme du délai de 90 jours imposé pour formuler une offre d’indemnisation, l’assureur ne peut plus contester la définition des travaux propres à l’indemnisation qu’il a offerte dans les délais, ni réclamer la restitution des sommes affectées aux réparations. (Cass. 3e civ. 16-2-2022 n° 20-22.618 FS-B, Sté Rive Droite c/ Sté Allianz IARD)

• Construction - Travaux supplémentaires :  La validation des situations par le constructeur constitue un écrit au sens du contrat de sous-traitance pour établir la réalité des travaux supplémentaires effectués par le sous-traitant, et oblige le constructeur à payer les factures concernant ces travaux. (Cass. 3e civ. 16-2-2022 n° 20-23.671 F-D, Sté Demeures d’Occitanie Poitou-Charentes et d’Aquitaine c/ Sté Legrand Bâtisseurs)

• Construction - Maîtrise d'œuvre : La clause du contrat de maîtrise d’œuvre qui stipule que l’architecte ne peut être tenu responsable ni solidairement ni in solidum des fautes commises par d’autres intervenants est inopposable au maître d’ouvrage et ne limite pas la responsabilité de l’architecte tenu in solidum avec d’autres constructeurs (Cass. 3e civ. 19-1-2022 n° 20-15.376 FS-BR, R c/ Sté MAF)

• Vente d’un immeuble occupé et dol de l’acheteur: La personne qui se porte acquéreur d’un immeuble loué ne peut pas dissimuler, lors de l’échange des consentements avec le vendeur, la conclusion préalable d’un accord de résiliation amiable du bail avec le locataire, même si le vendeur avait préalablement consenti une promesse unilatérale de vente. (Civ. 3^e, 19 janv. 2022, F-D, n° 20-19.951)

• Le droit de préemption du locataire commercial appliqué à des locaux à usage de bureaux : Une société commerciale, locataire de locaux à usage de bureaux et y exerçant une activité commerciale, bénéficie du droit de préemption accordé par la loi aux locataires de locaux à usage commercial ou artisanal.(CA Paris 1-12-2021 n° 20/00194, X c/ SCI de l'Ensemble Parisien)

• Copropriété- Accès aux parties communes par les forces de l'ordre : Policiers, gendarmes et pompiers peuvent désormais accéder aux parties communes des immeubles d’habitation sans autorisation préalable des copropriétaires. Loi 2021-1520 du 25-11-2021 art. 20 : JO 26 texte n° 1

• Retenue de garantie - Obligation de l'architecte : Lorsqu’un marché prévoit l’application d’une retenue de garantie de 5 %, l’architecte chargé du suivi financier du chantier doit veiller à ce que ce montant soit déduit des factures qu’il présente pour paiement au maître de l’ouvrage (Civ. 3e., 20 octobre 2021 n° 20-21.267 F-D, Sté Commercimmo c/ Sté Bergeret).

• La résolution de la vente fait obstacle à l’action en garantie décennale : L’acquéreur qui a obtenu la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ne peut pas obtenir réparation de son préjudice sur le fondement de la garantie décennale (Civ. 3e., 8 juillet 2021 n° 20-15.669 FS-B, Sté Stela).

• Promesse unilatérale de vente - Rétractation du promettant - Levée de l'option :  A la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire. Ainsi, le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. La rétractation du promettant n’empêche pas la formation de la vente (Civ. 3e., 23 juin 2021 n° 20-17.554 FS-B).

• Construction Violation d’un DTU sans désordre : En l’absence de désordre, le non-respect des normes qui ne sont rendues obligatoires ni par la loi ni par le contrat ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur (Civ. 3^e, 10 juin 2021, FS-P, n° 20-15.277).

• Construction : le délai de l’article 1792-4-3 du Code civil est un délai de forclusion : Le délai de dix ans pour agir contre les constructeurs sur le fondement de l’article 1792-4-3 du code civil est un délai de forclusion, qui n’est pas, sauf dispositions contraires, régi par les dispositions concernant la prescription et la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait n’interrompt pas le délai de forclusion (Civ. 3^e., 10 juin 2021, FS-P+R, n° 20-16.837).

• L’action en répétition de charges de copropriété indues se prescrit par 5 ans : Les actions en répétition d’un indu de charges de copropriété se prescrivent par 5 ans à compter de l’événement ayant fait naître cet indu (Civ. 3e., 3 juin 2021 n°19-20.657 F-D)

• L’absence de mise en concurrence de contrats de syndic ne rend pas nulle sa désignation en AG : Le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic ne rend pas nulle la résolution désignant le syndic prise en assemblée générale.(Civ. 3e., 3 juin 2021 n° 20-13.269 FS-P, Synd. copr. Arcadia Principal).

• SCI : responsabilité pour fautes de gestion et quitus de l’assemblée des associés : Le quitus donné par l’assemblée des associés ne peut avoir d’effet libératoire au profit du gérant pour les fautes commises dans sa gestion (Civ. 3^e, 27 mai 2021, FS-P, n° 19-16.716).

• Agence immobilière - Droit à commission - La commune doit payer la commission figurant dans la promesse unilatérale de vente et dans la DIA : Lorsqu’elle exerce son droit de préemption, la commune doit payer la commission d’agence mentionnée à la charge de l’acquéreur dans la promesse unilatérale de vente et dans la DIA, même si la préemption a lieu avant la levée d’option du bénéficiaire (Civ. 3e., 17 mai 2021 n°19-25.226 FS-P, Sté Solgest c/ Cne d'Escalquen)

• Recours à une convention d’occupation précaire dans l’attente de l’obtention d’un prêt : La convention d’occupation précaire autorisant le bénéficiaire d’une promesse de vente à occuper le bien pendant 9 mois dans l’attente de la réitération conditionnée par l’obtention d’un prêt ne peut pas être requalifiée en bail d’habitation (Civ. 3e., 6 mai 2021 n° 20-10.992 F-D).

• Bail d'habitation - Dépôt de garantie : Le dépôt de garantie ayant notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie le montant des créances impayées de loyer (Civ. 3e., 8 avril 2021, n° 19-23.343).

 

• Copropriété - Action oblique : Un copropriétaire peut demander la résiliation d'un bail commercial par voie oblique : Tout copropriétaire peut, comme le syndicat des copropriétaires, agir en résiliation du bail consenti par un autre copropriétaire sur son lot lorsque le locataire méconnaît les stipulations du règlement de copropriété (Civ. 3e., 8 avril 2021 n°20-18.327 FS-P, Sté FMJ Scooter c/ Synd. copr. 35 rue du Sentier).

• Copropriété - convocation d'une AG par un copropriétaire : Dans tous les cas où le syndicat est dépourvu de syndic pour des raisons autres que le défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale convoquée à cet effet, l’assemblée générale peut être convoquée pour en nommer un par tout copropriétaire (Civ. 3e.,8 avril 2021 n° 20-15.306 F-D).

• Vice caché et chaîne de contrats : La prescription de l’action du vendeur intermédiaire contre le vendeur initial n’a pas pour effet d’éteindre l’action du sous-acquéreur contre le vendeur intermédiaire. En respectant les délais de l’article 1648 du Code civil et de l’article L. 110-4 du Code de commerce, l’action en vices cachés reste parfaitement ouverte aux acquéreurs finaux contre leur propre vendeur (Civ. 1^re, 8 avr. 2021, F-P, n° 20-13.493).

• Construction - Assurance dommages-ouvrages : Les désordres réservés à la réception et non réparés au titre de la garantie de parfait achèvement peuvent relever sous certaines condition de l’article L. 242-1, alinéa 8, du Code des assurances (Civ. 3^e, 1^er avr. 2021, FS-P, n° 19-16.179).

• Construction - Réception tacite : L’absence de réception tacite peut être déduite des contestations constantes de la qualité des travaux exécutés et de la demande d’une expertise judiciaire pour établir les manquements de l’entrepreneur, nonobstant la prise de possession et le paiement des premières factures (Civ. 3^e, 1^er avr. 2021, FS-P, n° 20-14.975). 

• Construction - Non-respect des DTU : Lorsque le respect des prescriptions des documents techniques unifiés n'est pas prévu au contrat, la demande de mise en conformité de l'ouvrage avec ces normes n'est pas fondée  (Civ. 3e., 1er avril 2021, n°20-10.562).
  

• Construction - Recours entre constructeurs : Le recours d'un constructeur contre un autre constructeur qui ne peut être fondé sur la garantie décennale, ne relève pas de l'article 1792-4-3 du Code civil, mais de l'article 2224. Il se prescrit par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action. (Civ. 3e., 1er avril 2021, n°20-14.639)

• Achat sans crédit - mention manuscrite de renonciation à la condition suspensive de prêt : la formalité de la mention manuscrite de renonciation à la condition suspensive de prêt prévue par le Code de la consommation ne s'applique pas à la promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire. Seules les promesses unilatérales de vente passées par acte sous signature privée doivent contenir la mention manuscrite requise par le Code de la consommation (C. civ. art 1369 al. 3 ; C. conso. art. L 313-40 et L 313-4). La dispense de mention manuscrite ne dispense pas le notaire de son devoir d'information (Civ. 3e., 18 mars 2021 n°20-16.354 FS-P.).

• Bail commercial - clause résolutoire - Application stricte : Dès lors que le manquement invoqué, stipulé au bail et sanctionné par la clause résolutoire, s’est poursuivi à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement, le juge est tenu de constater l’acquisition de la clause, quelle que soit la gravité du manquement (Civ. 3^e., 11 mars 2021, n°20-13.639, FS-P+L).

 

• Différence de superficie - Diminution du prix - Preuve : L’acheteur qui agit en réduction du prix au titre de la loi « Carrez » doit prouver que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, en communiquant notamment le dossier des travaux de transformation des lieux. Le justificatif ne peut consister en un certificat de mesurage faisant ressortir la superficie du lot, sans caractériser les surfaces déduites conformément à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967( Civ. 3e., 4 mars 2021 n° 20-12.723 F-D).

• Pacte de préférence - Charge de la preuve du manquement : il incombe au bénéficiaire du pacte de préférence et de préemption qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits de l’acheteur de rapporter la double preuve de la connaissance par l’acheteur de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Il ne peut pas être reproché à l’acheteur, en l’espèce professionnel du financement immobilier, de s’être abstenu de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier - Article 1123, alinéa 2 du Code civil ( Civ. 3e., 4 mars 2021 n°19-22.971 FS-P).

• Anéantissement de la vente : restitution des fruits seulement en cas de bonne foi : Si la restitution des fruits générés par le bien depuis la vente constitue une conséquence légale de l’anéantissement du contrat, le juge ne peut la prononcer d’office dès lors qu’une telle restitution est subordonnée à la bonne foi du possesseur. En conséquence de la demande d’anéantissement du contrat, il doit être formulé dans le dispositif des conclusions, une demande explicite de restitution des fruits générés par le bien depuis la vente (Civ. 3^e, 11 févr. 2021, FS-P+L, n° 20-11.037).

• CCMI et raccordement aux réseaux publics : devoir de conseil du constructeur : Il incombe au constructeur de maison individuelle avec fourniture du plan de s’assurer de la nature et de l’importance des travaux nécessaires au raccordement de la construction aux réseaux publics (Civ. 3^e., 11 févr. 2021, FS-P, n° 19-22.943).

• Vente - Résolution - Sort des fruits : En cas de résolution de la vente, la restitution des fruits au vendeur n'est pas prononcée d’office. Le vendeur doit au préalable rapporter la preuve de la mauvaise foi de l'acquéreur en application de l'article 549 du Code civil (Civ. 3e., 11 févr. 2021, n°20-11.037).

• Action abusive en exécution forcée de signature d’une promesse de vente : Est constitutif d’un abus de droit le fait pour un promoteur immobilier engagé dans des pourparlers d’agir en justice en exécution forcée de signature d’une promesse de vente et de publier l’assignation pour empêcher la vente des biens au profit d’un tiers (Civ. 3e., 28 janvier 2021 n° 19-24.962 F-D).

• Mandat de syndic - Fusion absorption : La loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, elle ne permet pas à une société titulaire d’un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d’une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte (Civ. 3e., 28 janv. 2021, n° 19-22.714).

• Copropriété - Si les questions relatives aux travaux décidés en AG sont indissociables, un seul vote suffit : Lorsque des travaux sont décidés en assemblée générale des copropriétaires, les décisions relatives à ces travaux (choix de l'entreprise, choix de l'architecte, fixation de ses honoraires et des honoraires du syndic) sont indissociables et peuvent faire l'objet d'un vote unique dès lors qu'elles ont le même objet et sont nécessairement liées (Civ. 3e., 28 janv. 2021, n°19-22.681).

• Promesse unilatérale à  durée indéterminée - délai pour l'option : Une promesse unilatérale de vente consentie pour une durée indéterminée est caduque au moment où le bénéficiaire lève l’option, onze ans plus tard, dès lors que les parties ont eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour cette levée de l’option appréciée souverainement par les juges du fond (Cass. com. 27 janvier 2021 n° 18-22.492 F-D).

• Sous-traitance - Travaux : L'entrepreneur doit fournir la caution avant la conclusion du sous-traité et avant le commencement d'exécution des travaux s'il est antérieur, à peine de nullité du sous-traité (Civ. 3e., 21 janvier 2021 n°19-22.219 F-P).

• Promesse de vente - Condition suspensive - Clause pénale : N'empêche pas l'accomplissement de la condition l'acquéreur qui présente au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et restée infructueuse (Civ. 3e., 14 janv. 2021, n°19-24.290).

• Fondement de l'action du maître d'ouvrage contre le sous-traitant : Un maître d’ouvrage n’est pas recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale à l’encontre d’un sous-traitant, lequel ne peut être actionné par lui que sur le fondement de sa responsabilité délictuelle pour faute prouvée (Civ. 3e., 14 janvier 2021, n°19-23.874).

• La responsabilité pour manquement à l’obligation d'information précontractuelle peut être engagée même si le dol n’est pas caractérisé : Même si la nullité de la vente d’immeuble pour dol dirigée contre le vendeur n’est pas avérée, cela ne fait pas obstacle à ce qu’une demande subsidiaire en responsabilité quasi-délictuelle puisse être dirigée contre le professionnel chargé de la commercialisation dudit immeuble pour le manquement à son obligation d'information précontractuelle (Civ. 3e., 14 janv. 2021, n° 19-24.881, P).

• Action prud'homale du salarié de la copropriété - Recevabilité : L'action prud'homale du salarié de la copropriété doit être intentée contre son employeur, à savoir le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et non directement à l'encontre de ce dernier.  Le syndic ne pourra être attrait personnellement en justice que s'il a commis une faute dans la gestion des missions qui lui sont confiées. (Cass. soc. 13 janvier 2021 n° 19-22.142 F-D)

• Reconnaissance des troubles anormaux de voisinage et prescription de l’action : Les juges du fond ne peuvent retenir l’interruption de la prescription de l’action en indemnisation des préjudices résultant de troubles anormaux de voisinage qu’après avoir relevé le caractère non équivoque de la reconnaissance du débiteur du droit de son adversaire contre qui il prescrivait (Civ. 3^e, 7 janv. 2021, F-P, n° 19-23.262).

• Manquement aux devoirs d’information, de mise en garde et de conseil - point de départ de la prescription : Le dommage résultant d’un défaut d’information de l’emprunteur sur l’étendue des risques couverts par l’assurance souscrite se réalise au moment du refus de garantie opposé par l’assureur. Dès lors, le point de départ de l’action en responsabilité se fixe à cette date (Com. 6 janv. 2021, FS-P, n° 18-24.954).

• Conflit de propriété - la prescription trentenaire l’emporte sur le titre publié : Viole les articles 712 et 2272 du Code civil la cour d’appel qui fait prévaloir l’antériorité de la publication du titre de propriété d’une des parties alors que l’autre était fondée à invoquer la prescription acquisitive trentenaire (Civ. 3^e, 17 déc. 2020, FP-P+B+I, n° 18-24.434).

• L'absence d’exploitation des locaux par le locataire commercial ne justifie pas la résolution du bail : La résiliation judiciaire d’un bail commercial pour défaut d’exploitation des locaux par le locataire ne peut pas être prononcée aux torts partagés si le contrat n'oblige pas le locataire à exploiter en permanence son fonds de commerce dans les lieux loués (Civ. 3e, 03 déc. 2020 n° 19-20.613 F-D).

• VEFA - Demande en paiement du prix  - Compétence du juge du fond : En cas de désaccord des parties, il appartient au juge du fond, saisi par le garant d’une demande en paiement du prix de vente représentant la fraction de 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble, d’apprécier si celui-ci est achevé au sens de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation (Civ. 3e., 26 nov. 2020, n° 18-17.617, P+B+I).

• Irrespect des formalités prévues pour les promesses de vente de très longue durée - la nullité est relative : L’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation, qui soumet à peine de nullité la conclusion d’une promesse de vente d’une validité supérieure à dix-huit mois à la forme de l’acte authentique, édicte une règle d’intérêt privé. Dès lors, la nullité ne peut être invoquée que par le promettant, seul protégé par la règle, et non le bénéficiaire (Civ. 3^e, 26 nov. 2020, FS-P+B+I, n° 19-14.601).

• Responsabilité du fait des choses - choses entreposées : Compte tenu des conditions dans lesquelles une arme était entreposée permettant son appréhension matérielle par l'enfant, ce dernier ne peut être considéré comme ayant acquis les pouvoirs de direction et de contrôle sur ladite arme avec laquelle il s’est grièvement blessé (Civ. 2e., 26 nov. 2020, 19-19.676, P+B+I).

• Conséquences de la fusion-absorption du fournisseur sur la garantie décennale : L’assurance de responsabilité de la société absorbante, souscrite avant la fusion, n’a pas vocation à être étendue aux faits commis par la société absorbée avant la fusion, dès lors que le contrat d’assurance exclut tout autre bénéficiaire que l’assurée (Civ. 3e.,26 nov. 2020, n° 19-17.824, P+B+I).

• Responsabilité décennale : quelle qualification pour la conception et la pose d’une climatisation : La conception et la pose d’une climatisation par pompe à chaleur constitue un ouvrage, la garantie décennale pouvant alors s’appliquer si les autres conditions sont remplies (qualification d’ouvrage, réception de l’ouvrage, vice de construction) (Civ. 3e., 12 novembre 2020, n°19-18.213, P+B+).

• Transfert de propriété non notifié au syndic : Lorsqu’une SCI perd sa personnalité morale faute d’immatriculation, le lot devient la propriété indivise de ses associés. Si, à défaut de notification de ce transfert de propriété, le syndic ne convoque pas les indivisaires aux assemblées générales, il doit convoquer la SCI (Civ. 3e., 12 novembre 2020 n° 19-20.811 F-D).

• Assurance - Recours subrogatoire de l’assureur contre le gardien : Le recours subrogatoire de l’assureur d’un véhicule impliqué dans un accident de la circulation ne peut être fondé que sur l’article L. 211-1 du code des assurances (Civ. 2e., 5 novembre 2020, F-P+B+I, n° 19-17.062).

• Sécurité des portes de garage - Obligation de résultat : La société chargée de la maintenance d’une porte automatique d’accès à un parking est tenue d’une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l’appareil (Civ. 2e., 5 novembre 2020, FS-P+B+R+I, n° 19-10.857).

• Assurance décennale - Recours subrogatoire : Est recevable l’action engagée par l’assureur avant l’expiration du délai de forclusion décennale, bien qu’il n’ait pas eu au moment de la délivrance de l’assignation la qualité de subrogé dans les droits de son assuré, dès lors qu’il a payé l’indemnité due à ce dernier avant que le juge du fond n’ait statué (Civ. 3e., 5 novembre 2020 FS-P+B+I, n° 19-18.284).

• SCI - Vente d'immeuble - Pouvoir du gérant : Le gérant d’une SCI qui a pour objet la propriété d’un bien ne peut pas le vendre seul : Quand une SCI a pour objet social « la propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles », son gérant ne peut pas vendre sans l'autorisation des associés (Civ. 3e., 5 novembre 2020 n° 19-21.214)
  

• Covid-19 : exigibilité des loyers commerciaux : Ni l’exception d’inexécution ni la force majeure ni le fait du prince ne peuvent être invoqués avec succès par le locataire commerçant pour se soustraire au paiement de son loyer en période de covid-19 (CA Grenoble, 5 nov. 2020, n° 16/04533)

 

• Construction - Recours entre coobligés - Prescription : Les recours entre coobligés sont régis par l'article 2224 du Code civil et se prescrivent  par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (Civ. 3e., 5 novembre 2020, n°19-20.237).

 

 

• Maintenance - Obligation de sécurité de résultat : Celui qui est chargé de la maintenance d’une porte automatique d’accès à un parking est tenu d’une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l’appareil (Civ. 3e., 5 novembre 2020, n° 19-10857)

 

• Bail commercial - Clause résolutoire - Renonciation du propriétaire : Le propriétaire ne peut plus renoncer au bénéfice d'une clause résolutoire lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée et qui suspend les effets de cette clause en ordonnant des délais de paiement n'a pas été exécutée par le locataire (Civ. 3e., 22 octobre 2020, nn° 19-19.542 FS-PBI.)

 

• Expertise judiciaire - délai de prescription  : lorsque la prescription a été suspendue par une décision ayant fait droit à une mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommence à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée (Civ. 3e., 22 octobre 2020, n°19-17946).

• Copropriété  - Abus de majorité : Une décision peut être annulée pour abus de majorité ou de minorité dans une copropriété ne comportant que deux copropriétaires (Civ. 3e., 22 octobre 2020, 18-25.921.)

 

 

• Authenticité d’une œuvre d’art et responsabilité du commissaire-priseur : Engage sa responsabilité le commissaire-priseur qui affirme sans réserve l’authenticité de l’œuvre d’art qu’il est chargé de vendre ou qui ne fait pas état des restaurations majeures qu’elle a subies, sans préjudice d’un recours contre l’expert dont il s’est fait assister (Civ. 1e.,  21 oct. 2020, n° 19-10.536, P+B)

 

 

• Affichage du permis de construire : le nom de la mairie dans l’adresse suffit : L’omission de l’adresse de la mairie sur le panneau d’affichage du permis de construire ne fait pas obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux à l’égard des tiers ( CE 16 oct. 2020, req. n° 429357, mentionné aux tables du Lebon).

 

 

• Crédit-bail - sinistre - qualité et intérêt à agir : Le crédit-preneur de l’immeuble et des machines sinistrés à la date de l’incendie, ayant levé l’option du crédit-bail et était devenue propriétaire de ceux-ci, il avait qualité et intérêt à agir pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices consécutifs à cet incendie (Civ. 1e., 7 octobre 2020, n°18-20525).

 

 

• Validité du contrat électroniqu e : La signature électronique est une condition de validité du contrat électronique, mais, en son absence, le contrat ne peut pas être annulé s’il a été volontairement exécuté (Civ. 1e.,  7 octobre 2020 n° 19-18.135 FS-PB.)

 

• Assurance - Défaut de déclaration d’une mission de maîtrise d’œuvre confiée à un architecte : opposabilité au tiers lésé : L’omission dans la déclaration d’une mission de maîtrise d’œuvre, confiée à un architecte, équivaut à une absence d’assurance, opposable au tiers lésé, dès lors que le contrat d’assurance de responsabilité professionnelle de l’architecte soumet la garantie de l’assureur à la déclaration préalable de chaque mission (Civ. 3e., 1er oct. 2020, FS-P+B+I, n° 18-20.809)

 

 

• Paiement des travaux non prévus dans le prix du CCMI :  Tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître d’ouvrage et qui sont nécessaires à l’achèvement de la construction incombent au constructeur ; En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu s’ils sont nécessaires à la construction ; la garantie apportée à ce titre peut être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ; cette franchise ne s’applique pas en cas de travaux non prévus et non chiffrés dans la notice descriptive (Civ. 3e., 1er octobre 2020, n° 18-24.050, FS-P+B+I).

 

 

• Diagnostic amiante avant travaux : Pour des travaux de rénovation, le propriétaire d’un bâtiment édifié en vertu d’un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 n’est tenu de produire un rapport amiante avant travaux que si ces travaux comportent une démolition, même partielle (Civ. 3e ., 1er oct. 2020, n°19-16.251 FS-PBI).

 

• Point de départ du délai de prescription de l’action en résolution de la vente : le délai de prescription de l’action en résolution de la vente engagée par le cédant commence à courir à compter du jour où ce dernier a connaissance du refus de l’acheteur de signer l’acte authentique (Civ. 3e ., 1er oct. 2020, n° 19-16.561, P+B+I)
  

 

• Etendue de l’obligation d’effectuer un diagnostic amiante avant travaux : Les propriétaires des immeubles sont tenus, préalablement à leur démolition, d’effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante et de transmettre ces résultats au(x) constructeur(s) (Civ. 3, 1er octobre 2020, n° 19-16.251, FS-P+B+I).

 

 

• Même magistrat en première instance et en appel : quid de l’impartialité ? : L’exigence d’impartialité du tribunal est méconnue dès lors qu’une affaire a été délibérée par une cour d’appel composée d’un magistrat ayant déjà tranché le même litige en première instance. Cette exigence est appréciée de manière objective (Civ. 2e., 1er oct. 2020, n° 19-17.922, P+B+I).

 

 

• Responsabilité décennale des constructeurs - Le défaut de montage de portes palières peut rendre l’immeuble impropre à sa destination : Les désordres affectant un élément d’équipement qui rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale (Civ, 3e., 23 septembre 2020, n° 19-20.282 F-D).

 

 

• Vente - Option de l'acquéreur entre l'action en garantie des vices cachés et l'action en responsabilité délictuelle pour dol  : L’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat (Civ, 3e., 23 septembre 2020, n°19-18.104, FS-P+B+I).

 

 

• Vente - la réticence dolosive s’apprécie au moment de la formation du contrat : Le vendeur qui dissimule une infraction aux règles d’urbanisme et est condamné, après la vente, à remettre les lieux en l’état, est fautif car la réticence dolosive s’apprécie lors de la vente, peu important que l’étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur (Civ, 3e., 23 septembre 2020, n° 19-18.598 F-D). 

 

 

• Nullité de la rupture conventionnelle en l’absence de remise d’un exemplaire au salarié : Le défaut de remise d’un exemplaire au salarié de la rupture conventionnelle est une cause de nullité de l’acte qui entraîne les conséquences d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse. Il appartient à l’employeur d’être en mesure de prouver la remise d’un exemplaire au salarié (Soc. 23 septembre 2020, FS-P+B, n° 18-25.770).

 

 

• Bail commercial  - La copropriété d'un fonds de commerce n'entraîne pas la cotitularité du bail commercial :  Le fait que des époux communs en biens soient copropriétaires d’un fonds de commerce n'implique pas qu’ils soient cotitulaires du bail des locaux dans lesquels le fonds est exploité (Civ. 3e, 17 septembre 2020 n° 19-18.435 F-PBI).

 

 

• Bail commercial : si le bailleur n’établit pas la réalité des charges, il doit restituer les provisions au preneur : Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. À défaut d’obtenir ces justificatifs, le preneur peut solliciter la restitution des provisions déjà versées (Civ. 3e, 17 septembre 2020, FS-P+B+I, n° 19-14.168).

 

 

• Bail commercial dérogatoire - Lettre d’expulsion :  Le non-respect des formalités édictées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du Code de commerce, bien que constitutif d’une infraction pénale, n’emporte pas nécessairement la nullité de l’acte, aussi l’absence de mentions prescrites sur la lettre de mise en demeure n’en affecte pas la validité dès lors que la société locataire avait identifié que la lettre lui avait été adressée par la société bailleresse ou son gérant (Civ. 3e., 17 septembre 2020, n° 19-13242).

 

 

• Logement familial et créancier personnel d’un indivisaire : un logement familial appartenant en indivision à deux époux séparés de biens peut être saisi et vendu par un créancier, et ce même s’il n’est créancier que d’un seul époux ( Civ.1e., 16 septembre 2020, n° 19-15.939 

 

 

• Pas d’enclave du fonds d’une SCI dont le gérant est usufruitier du fonds contigu ayant un accès : L’enclavement d’une parcelle appartenant à une SCI n’est pas caractérisé si son gérant dispose d’un droit d’usufruit sur une parcelle mitoyenne bénéficiant d’un accès sur la voie publique. (Civ. 3e civ. 10 septembre 2020 n° 19-10.885 F-D).

 

 

• Promesse unilatérale d’achat : La capacité du bénéficiaire d’une promesse unilatérale d’achat s’apprécie quand il lève l’option (Civ. 3e civ. 10 septembre 2020 n° 19-13.818 F-D).

 

 

• Copropriété - l’action contre le syndicat suppose une atteinte aux parties communes : L’action engagée contre un syndicat des copropriétaires est irrecevable dès lors que le dommage invoqué par un voisin trouve son origine dans des parties définies comme privatives dans le règlement de copropriété (Civ. 3e civ. 10 septembre 2020, FS-P+B+I, n° 19-13.373).

 

 

• Copropriété - clause illicite et pouvoir de l’assemblée générale : L’assemblée générale peut reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété et la constatation de l’illicéité de la répartition des charges peut intervenir à tout moment. En cas de division d’un lot, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est toujours nécessaire (Civ. 3e civ. 10 septembre 2020, FS-P+B+I, n° 19-17.045).

 

 

• Copropriété : détermination de la qualité du défendeur à l’action : La qualification de partie privative ou commune des fenêtres percées dans le mur séparatif de la propriété du demandeur détermine la qualité du défendeur à l’action. Si le désordre provient d’une partie privative, le syndicat de copropriété n’est pas responsable. En l’espèce, s’agissant des parties privatives au regard du règlement de copropriété, l’action visant leur suppression ne peut pas être dirigée contre le syndicat des copropriétaires (Civ. 3e., 10 sept. 2020, n° 19-13.373, P+B+I).

 

 

• Paiements dus par l'entrepreneur principal au sous-traitant d’un marché privé : Si le contrat de sous-traitance est nul lorsque l’entrepreneur principal ne fournit pas un cautionnement garantissant le paiement des travaux sous-traités, le sous-traitant peut confirmer ce contrat atteint d’une nullité relative en l’exécutant en connaissance de cause (Cass. com. 9 septembre 2020 n° 18-19.250 F-D). 

 

 

• Responsabilité du fait des choses : La responsabilité de l’exploitant d’un magasin dont l’entrée est libre ne peut être engagée à l’égard de la victime que sur le fondement de la responsabilité du fait des choses et non sur le fondement de l’article L. 421-3 du Code de la consommation, lequel ne soumet pas l’exploitant à une obligation de sécurité de résultat à l’égard de la clientèle (Civ. 2e., 9 sept. 2020, n° 19-11.882)

 

• Rapport d'expertise - Respect du contradictoire : Le juge du fond ne peut refuser d’examiner des rapports d’expertise amiable et judiciaire établis de façon non contradictoire régulièrement versés aux débats et soumis à la libre discussion des parties, dès lors qu’ils se corroborent mutuellement (Civ. 1e., 9 sept. 2020, F-P+B, n° 19-13.755).
  

 

• Accident de la circulation - Assurance : La fausse déclaration de l’assuré n’est pas opposable aux victimes d’accident de la circulation (Cass. crim., 8 septembre 2020, n° 19-84.983, FS-P+B+I)

 

 

• SCI - Décès- Legs particulier - Droit aux dividendes des héritiers : S'il n'est pas associé de la SCI, l'héritier n'a pas qualité pour percevoir les dividendes, fût-ce avant la délivrance du legs des parts sociales à un légataire (Civ. 1e., 2 sept. 2020, n° 19-14.604, P+B)

 

 

• Assurance - Action directe de la victime qui n'est pas l'assuré et compétence territoriale : Si la victime exerçant l’action directe contre l’assureur en application de l’article L. 124-3 du code des assurances peut se prévaloir soit des règles de compétence issues des articles 42 et suivants du code de procédure civile, soit de celles de l’article R. 114-1 du code des assurances, aucun texte ne permet de retenir la compétence territoriale de la juridiction dans le ressort de laquelle elle demeure (Civ. 2e., 16 juill. 2020, F-P+B+I, n° 19-18.795).

 

 

• Responsabilité du fait des animaux : Doit être cassé l’arrêt d’une cour d’appel ayant écarté la responsabilité d’un cavalier propriétaire de son cheval ayant blessé un spectateur au profit de celle du manadier, au prétexte que le premier avait agi sous les ordres et directives du dernier, ce qui justifiait le transfert de garde de l’animal (Civ. 2e., 16 juil. 2020, n° 19-14.678, P+B+I).

 

 

• Coronavirus : exigibilité des loyers commerciaux échus durant la période de fermeture administrative : L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’a pas suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux qui peuvent être payés spontanément ou par compensation, mais interdit l’exercice de voies d’exécution forcée par le bailleur en vue de leur recouvrement (TJ Paris, 18e ch., 10 juill. 2020, n° 20/04516 - Communiqué de presse, 15 juill. 2020 : https://www.dalloz-actualite.fr/document/communique-de-presse-15-juill-2020).

 

 

• Responsabilité décennale - Réparation intégrale du préjudice immatériel consécutif : En application du principe posé par l’article 1792 du Code civil, les dommages-intérêts doivent permettre la réparation du préjudice subi, sans qu’il en résulte ni perte ni profit pour la victime. La victime ne peut pas être privée de toute réparation de son préjudice immatériel pendant toute la durée des travaux de reprise sans constater que les locaux auraient été habitables et disponibles avant l’achèvement de ces travaux (Civ. 3e., 9 juillet 2020 n°19-18.954 F-D).

 

 

• Promesse de vente portant sur un immeuble d’habitation - droit de rétractation de 10 jours de l'acquéreur : L’article L 271-1 du CCH n’exige pas qu’une lettre d’accompagnement soit jointe à la notification de la promesse de vente faisant courir le délai de rétractation (Civ. 3e., 9 juillet 2020 n°19-18.943 F-D). 

 

 

• Copropriété - La répartition des charges peut différer de celle des quotes-parts de parties communes :La répartition des charges n’est pas nécessairement faite sur la base de la répartition des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot (Civ. 3e., 9 juillet 2020 n° 19-13.849 F-D).

 

 

• Copropriété - Tous les contrats de travaux n’ont pas à être annexés à la convocation d’AG de copropriété : L’annexion à la convocation d’AG d’un tableau récapitulatif des travaux envisagés est suffisante pour permettre le vote des travaux sans qu’il soit nécessaire d’annexer les contrats ou projets de contrats. Si ces travaux sont indissociables, un vote unique est possible (Civ. 3e., 9 juillet 2020 n° 19-18.623 F-D).

 

 

• Une clause du règlement de copropriété est applicable tant qu'elle n'a pas été annulée : Un copropriétaire ne peut être dispensé du paiement de charges de chauffage tant que la clause du règlement de copropriété prévoyant la participation de son lot à cette catégorie de charges n’a pas été déclarée non écrite (Civ. 3e., 9 juillet 2020 n° 19-12.599 F-D).

 

 

• Indemnité d'éviction du locataire commercial : En cas de refus de renouvellement du bail commercial, l'indemnité d'éviction due au locataire peut comprendre les frais de dépollution du site ( CA Paris 8 juillet 2020 n°18/23546)

 

 

• Procédure civile - Appel :  L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement critiqués expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible (Civ. 2e., 2 juill. 2020, n° 19-16.954, P+B+I).

 

 

• Procédure civile - Appel : L’appel dirigé contre l’une des parties permet à l’appelant d’appeler les autres à l’instance, mais l’appel formé contre l’une n’est recevable que si toutes le sont (Civ. 2e., 2 juill. 2020, n° 19-14.855, P+B+I*).

 

 

• Procédure civile - Notification de la déclaration d’appel entre avocats : L’obligation faite à l’appelant de notifier la déclaration d’appel à l’avocat que l’intimé a préalablement constitué, dans le délai de dix jours de la réception de l’avis de fixation adressé par le greffe, n’est pas prescrite à peine de caducité de cette déclaration d’appel (Civ. 2e, 2 juill. 2020, F-P+B+I, n° 19-16.336).

 

 

• Procédure civile - Mesures d’instruction in futurum - impossibilité d’ordonner une nouvelle expertise en référé : La demande de désignation d’un nouvel expert, motivée par l’insuffisance des diligences accomplies par l’expert précédemment commis en référé, relève de la seule appréciation du juge du fond (Civ. 2e, 2 juill. 2020, F-P+B+I, n° 19-16.501).

 

 

• Vente - Résolution - Le coût des travaux de rénovation reste à la charge des acheteurs après la résolution de la vente  :En cas de résolution de la vente pour non-paiement du prix, les acheteurs, qui ont réalisé dans leur intérêt propre et à leurs risques et périls des travaux de rénovation, ne peuvent prétendre à leur remboursement sur le fondement de l’enrichissement sans cause (Civ.1e., 1er juillet 2020 n° 19-15.089 F-D).

 

 

• Marchands de biens - condition pour bénéficier de la TVA sur la marge : Le régime de la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère de terrain bâti (CE, 8e ch., 1er juill. 2020, n° 431641).

 

 

• Biens indivis entre époux : divorce, indivision et régime primaire rappel de l'articulation des régimes : Rép. min. à QE n° 29382, JOAN Q. 30 juin 2020, p. 4596

 

 

• Suspension d'une servitude de passage sur certaines portions du littora l : La servitude de passage des piétons le long du littoral ne peut être suspendue pour conserver un site protégé que s’il est impossible de garantir cette conservation par la modification de la servitude et la réalisation de travaux (CE 29 juin 2020 n° 433662).

 

 

• Garantie décennale et dommages aux existants : En application de l'article L. 243-1-1 II du Code des assurances, les dommages causés par répercussion à l'ouvrage existant ne relèvent de l'obligation d'assurance que si cet ouvrage est totalement incorporé à l'ouvrage neuf et en devient techniquement indivisible. Dès lors  que l'ouvrage existant ne s'est pas trouvé totalement incorporé à l'ouvrage neuf et ne lui est pas devenu techniquement indivisible, l'assureur RCD ne doit sa garantie que pour les travaux de reprise des désordres atteignant l'ouvrage neuf réalisé par son assuré.

 

 

• Responsabilité civile de l'assureur - Faute ayant fait dégénérer en abus le droit de l'assureur de se défendre en justice : A la lecture du rapport d'expertise judiciaire, il n'existait plus aucun doute raisonnable qui autorisait l'assureur à différer encore le respect de ses obligations contractuelles mais il a maintenu sa position alors même qu'il n'était pas en mesure de prouver que son assuré avait commis une faute, et ce depuis cinq années au jour où la cour statue. Lorsqu’après de longs mois d'expertise, l'expert a conclu à une absence de preuve quant à l'origine volontaire de l'incendie, le refus persistant de l'assureur de verser, au moins à titre provisionnel, les indemnités dues à son assuré et sa volonté réitérée de poursuivre une instance qui, au moins sur le principe de la garantie due à son assuré, était manifestement vouée à l'échec, doivent être considérés comme fautifs (Civ. 2e., 25 juin 2020, n°19-12.023).

 

 

• Servitude : Le fait que l’usage d’une servitude de passage ait été rendu impossible par le déplacement du chemin de desserte sur lequel elle débouche n’entraîne pas son extinction dès lors que le propriétaire du fonds servant, également propriétaire du chemin, est à l’origine du déplacement (Civ. 3e., 25 juin 2020 n° 19-10.057 F-D).

 

 

• Marché de travaux forfaitaire : Un marché passé avec une entreprise générale et composé de plusieurs lots peut être forfaitaire… pour partie seulement. Les lots dont les travaux sont précisément définis et les prix définitivement convenus restent soumis au régime des marchés forfaitaires, tandis que ceux pour lesquelles l’indétermination domine restent soumis au droit commun (Civ. 3e., 25 juin 2020, FS-D, n° 19-11.412).

 

 

• Copropriété - Réforme du droit de la copropriété par l'Ordonnance du 30 octobre 2019 : Revue complète en accès libre à retrouver à l'adresse :                                                        https://www.lexbase.fr/revue-juridique/55170690-edition-n-806-du-12-12-2019?utm_source=sendinblue&utm_campaign=newsletter_Lexbase_Juillet&utm_medium=email

 

 

• Conflits de voisinage liés aux nuisances sonores : Le Conseil national du bruit propose un guide de présentation des différents modes de résolution amiable des conflits de voisinage liés au bruit : https://www.bruit.fr/images/particuliers/Ressources/Guides_Cnb/guide-cnb-resolution_amiable-min.pdf.pdf

 

 

• Une expertise préventive peut être ordonnée en complément d'une expertise de gestion : Un associé qui a obtenu une expertise de gestion prévue par le Code de commerce peut demander en complément une expertise pour établir des preuves en vue d’une éventuelle action en responsabilité contre les dirigeants, sur le fondement du Code de procédure civile (Cass. com. 24-6-2020 n° 18-17.104 F-D).

 

 

• Procédure civile - Placement sous curatelle pendant le délibéré d’appel : La règle issue de l’article 468, alinéa 3, du code civil selon laquelle l’assistance du curateur est nécessaire pour introduire l’action en justice ou pour y défendre ne s’applique pas à une mise en curatelle pendant le délibéré devant la cour d’appel (Civ. 1e., 24 juin 2020, F-P+B, n° 19-16.337). 

 

 

• Urbanisme - Incidence du recours contre un permis modificatif sur le délai de validité du permis initial : Le recours contre un permis modificatif suspend le délai de validité du permis initial jusqu’à l’intervention d’une décision juridictionnelle irrévocable (CE 19 juin 2020, req. n° 434671).

 

 

• Urbanisme - Restauration immobilière d’un ensemble immobilier comprenant un local commercial : Une opération de restauration immobilière peut avoir pour objet ou pour effet de contraindre, sous certaines conditions restrictives, un propriétaire à transformer en habitation un local commercial ( CE 17 juin 2020, req. n° 427957).

 

 

• Banque - Crédit : L’inexactitude du taux effectif global (TEG) mentionné dans une offre de prêt acceptée est sanctionnée par la déchéance, totale ou partielle, du droit du prêteur aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge (Civ. 1re, 12 juin 2020, FS-P+B+I, n° 19-12.984 - Civ. 1re, 12 juin 2020, FS-P+B+I, n° 19-16.401).

 

 

• Emprunt souscrit par une SCI pour racheter les parts d'un associé - déductibilité des intérêts : Les intérêts d'emprunt souscrit par une SCI pour rembourser les parts d'un de ses associés sont déductibles lorsque l'emprunt est nécessaire pour la conservation du revenu foncier (CE 9 juin 2020 nos 426339, 426342 et 426343).

 

 

• Sous-location prohibée : Airbnb condamnée in solidum avec le locataire : En vertu des articles 546 et suivants du Code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit, les fruits civils appartenant au propriétaire par accession. Le tribunal judiciaire de Paris vient de condamner Airbnb, solidairement avec un locataire, au remboursement des loyers perçus dans le cadre d’une sous-location prohibée (TJ Paris, 5 juin 2020, n° 11-19-005405).

 

 

• Monument historique - Projets de construction situés à leurs abords - Accord de l'ABF  : Lorsqu’un permis de construire porte sur un immeuble situé à moins de 500 mètres d’un monument historique, l’accord de l’ABF est requis si, à l’œil nu, l’immeuble et le monument sont visibles depuis un lieu ouvert au public, même situé en dehors des 500 mètres.(CE 5 juin 2020 n°431994).

 

 

• Procédure civile - Appel : L’appelant qui n’a pas reçu de dénonciation de la constitution de l’avocat de l’intimé n’a pas à lui  notifier ses conclusions mais doit les signifier dans le délai d’un mois qui court à compter de l’expiration du délai de trois mois prévu pour la remise de ses conclusions au greffe (Civ. 2e., 4 juin 2020, n° 19-12.959, F-P+B+I).

 

 

• Permis de construire délivré « sous condition de créer une servitude de passage » : Un permis de construire peut être délivré sur un terrain enclavé sous condition de produire un acte authentique de servitude de passage au plus tard au dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier (CE 3 juin 2020 n° 427781).

 

 

• Obligation de conseil de l'assureur quant à la date de prise d’effet du contrat :  Manque à son devoir de conseil en n'éclairant pas le souscripteur sur le risque de non garantie pendant la période de carence, l'assureur qui ne lui proposant pas une prise d'effet immédiate. L a connaissance, par le souscripteur des stipulations du contrat ne peut dispenser l'assureur de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts (CA, Toulouse, 3e chambre, 28 mai 2020, n° 19/02521).

 

 

• Copropriété : Le syndicat des copropriétaires a un intérêt à agir en justice pour faire respecter les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires, décisions qui s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée (Civ. 3e., 28 mai 2020, n° 18-20.368 F-D).

 

 

• Copropriété  : point de départ du délai de prescription de son action : Le délai de prescription de l’action d’un syndicat de copropriétaires tendant à faire respecter le règlement de copropriété court à compter du jour où le syndicat a eu connaissance des faits (Civ. 3e., 28 mai 2020, n° 19-12.908, D).

 

 

• Copropriété - La contrepartie onéreuse de la cession du droit de surélever n’est pas forcément une somme d’argent : La décision de l’AG de céder les droits de surélévation à un tiers en contrepartie de l’obligation pour l’acquéreur de réaliser des travaux de rénovation des parties communes n’est pas contraire aux dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3e., 28 mai 2020, n° 19-13.245 F-D).

 

 

• Copropriété - appropriation de parties communes et alternatives à la démolition de l’ouvrage : Quand un copropriétaire réalise des travaux sur des parties communes dont il a la jouissance privative, les juges du fond doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si la gravité des manquements justifie la démolition totale des ouvrages irrégulièrement réalisés (Cass. 3e civ. 28 mai 2020, n° 19-11.995 F-D).

 

 

• Remise en état d’une parcelle - un indivisaire, seul, peut agir en justice : La liquidation d’une astreinte prononcée en vue d’assurer la remise en état de biens indivis, constitue un acte conservatoire que tout indivisaire peut accomplir seul (Civ. 3e.,  28 mai 2020, n° 19-14.156, P+B+I).

 

 

• Indivision - Distinction entre actes d’administration et actes conservatoires :  L’action ayant pour objet la liquidation d’une astreinte prononcée en vue d’assurer la remise en état de biens indivis constitue un acte conservatoire que tout indivisaire peut accomplir seul (Civ. 3e., 28 mai 2020, FS-P+B+I, n° 19-14.156).

 

 

• Meublés de tourisme et autorisation de changement d’usage - condition relative au local d’habitation : L’autorisation préalable au changement d’usage d’un local meublé, en vue de le louer de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage, est obligatoire uniquement si le local était réputé à usage d’habitation au 1er janvier 1970 (C iv. 3e., 28 mai 2020, n° 18-26-366, P+B+I).

 

 

• Extension conventionnelle du statut des baux commerciaux : Le bailleur ne peut se prévaloir du défaut d’immatriculation du preneur au moment du renouvellement. L’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux vaut ainsi non seulement pendant la durée du bail initial, mais également pour tous ses éventuels renouvellements (Civ. 3e., 28 mai 2020 – n° 19-15001, P+B+I).

 

 

• Charge de la taxe foncière : transfert au titulaire d'un bail commercial verbal : Dans un bail verbal antérieur à l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le transfert au locataire commercial de la charge de la taxe foncière peut être déduit des circonstances établissant l'accord des parties (Civ. 3e., 28 mai 2020, n° 19-10.056 FS-PBI).   

 

 

• Bail commercial - Notification d'une offre de vente au locataire : L’article L.145-46-1 du Code de commerce impose au bailleur d’indiquer dans son offre de vente le prix et les conditions de la vente envisagée, la vente se faisant à ce prix et à ces conditions si le locataire accepte l’offre qui lui est notifiée. Avant de notifier une offre, le bailleur doit pouvoir entamer les démarches préalables inhérentes à tout processus de commercialisation afin de déterminer le prix de son bien et de vérifier l’existence d’un marché immobilier. Lui refuser cette possibilité l’empêcherait de pouvoir proposer une offre circonstanciée. En conséquence, le bailleur de locaux commerciaux peut valablement notifier au locataire son intention de vendre les locaux après les avoir fait évaluer par un agent immobilier et étudié le marché, démarches inhérentes à tout processus de commercialisation (CA Paris 27 mai 2020 n° 19/09638).

 

 

• Corporel - Accidents de la circulation et indemnisation intégrale des victimes : Une pathologie, telle qu’une maladie neurodégénérative, qui s’est révélée postérieurement à l’accident, est imputable à celui-ci dès lors qu’aucun symptôme n’était apparu avant sa survenance (Civ. 2e., 20 mai 2020, n° 18-24.095, P+B+I).

 

 

• Corporel - Accidents de la circulation complexe et recours entre co-impliqués : Le recours entre co-impliqués dans un accident, lequel ne peut se faire que sur le fondement des articles 1251, 1213, 1214 et 1382 du code civil, donne lieu à un partage à l’aune de la gravité des fautes respectives. Le solvens dispose d’un recours contre chaque coresponsable dans la limite de leur participation et l’insolvabilité de l’un se répartit entre tous les autres. La dette solidaire d’un coresponsable décédé se transmet à ses héritiers, qui n’en sont tenus que selon leur part héréditaire (Civ. 2e, 20 mai 2020, F-P+B+I, n° 19-10.247). 

 

 

• Trouble anormal du voisinage - Responsabilité du maître d’œuvre : Le maître d’œuvre chargé d’une mission complète n’est pas responsable de plein droit d’un trouble anormal du voisinage si ses missions ne sont pas en relation de cause directe avec le trouble subi par les voisins (Civ. 3e., 14 mai 2020 n° 18-22.564 FS-D).

 

 

• Nullité du CCMI sous condition suspensive d’acquisition du terrain par donation :  Le CCMI avec plan sous condition suspensive d’acquisition du terrain par donation au profit du maître de l’ouvrage n’est pas valable : au jour de sa conclusion, ce dernier n’est ni propriétaire ni bénéficiaire d’une promesse de vente. Le maître d’ouvrage est bien fondé à demander la nullité du contrat dès lors qu’il n’était pas propriétaire du terrain au jour de la conclusion du contrat (Civ. 3e., 14 mai 2020, n° 18-21.281).

 

 

• Construction - Preuve des désordres : Le juge ne peut exiger la réparation d’un désordre en se fondant uniquement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, quand bien même celui auquel l’expertise est opposée aurait été régulièrement appelé aux opérations. Si l’entreprise est condamnée à la reprise des désordres, le juge ne peut rejeter sa demande de paiement du solde du marché sans indemniser deux fois un même préjudice (Civ. 3e., 14 mai 2020, FS-P+B+I, n° 19-16.278).

 

 

• Bail commercial - Déplafonnement : La règle issue de l’article L. 145-34 du Code de commerce selon laquelle le loyer de renouvellement ne peut varier de plus de 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente est conforme à la Constitution mais n’étant pas une règle d’ordre public, les parties peuvent y déroger ( Cons. const. QPC, 7 mai 2020, n° 2020-837).

 

 

• Copropriété -Règlement de copropriété   : La clause d’un règlement de copropriété interdisant la pose d’enseignes en façade d’un immeuble comportant des locaux commerciaux n’est pas illicite si elle est correspond à la destination de l’immeuble, situé dans un secteur protégé (Civ. 3e., 26 mars 2020, n°18-22.441 FS-PBI).

 

 

• Prise en charge des réparations locatives en cas de vétusté : Sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du Code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté (Civ. 3e., 26 mars 2020, n°19-10.415, D).

 

 

• Expropriation - Indemnisation lorsque le bien exproprié n'est pas affecté à l'usage prévu par la DUP :  Lorsqu'un bien exproprié n'est pas affecté à l'usage prévu par la déclaration d'utilité publique, l'exproprié peut réclamer une indemnisation pour la perte de la plus-value acquise par le bien. Encore faut-il qu'il ait agi en rétrocession du bien dans les délais (Civ. 3e., 19 mars 2020 n°19-13.648 FS-PBI). 

 

 

• Action en responsabilité contractuelle - interruption puis suspension du délai de prescription quinquennale de l’action en responsabilité du constructeur  : La prescription, s’agissant des désordres révélés en l’absence de réception de l’ouvrage, ne profite qu’à la personne ayant introduit l’instance en référé (Civ. 3e., 19 mars 2020, n° 19-13.459, P+B+R+I).

 

 

• Garanties des constructeurs : renonciation ou limitation contractuelle impossible même dans un acte de vente authentique  : En application de l'article 1792-5 du Code civil, il est impossible de limiter ou d’exclure, par une stipulation contractuelle, les dispositions contenues aux articles 1792 et suivants du Code civil  (Civ. 3e., 19 mars 2020, n° 18-22.983, P+B+I).

 

 

• Non-conformité des travaux réalisés par l’entrepreneur : le maître d’œuvre est responsable  : L’architecte, chargé d'une mission de maîtrise d'œuvre complète, engage sa responsabilité s’il accepte la poursuite d’un chantier malgré l’absence de conformité des travaux réalisés par un entrepreneur (Civ. 3e., 19 mars 2020, n° 18-25.585, P+B+I).

 

 

• Famille - droit de visite et d’hébergement - office du JAF : Lorsque la résidence de l’enfant est fixée au domicile de l’un des parents, le juge aux affaires familiales doit statuer sur les modalités du droit de visite et d’hébergement de l’autre (Civ. 1e ., 18 mars 2020, n° 19-13.594, D).

 

 

• Indivision - indemnité d'occupation : L’indivisaire qui occupe privativement un immeuble indivis n’est pas redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation dès lors qu’il le loue en vertu d’un bail verbal et ce, même si la valeur locative du bien s’avère très supérieure au loyer effectivement versé (Civ.  1e., 18 mars 2020 n°19-11.206 F-PB).

 

 

• SCI - Révocation du gérant : Est justifiée la révocation d'un gérant de SCI qui n'a pas établi et fait approuver les comptes de la société pendant plusieurs exercices, n’a pas cherché à recouvrer des loyers dus à la société ni défendu celle-ci dans une procédure de saisie de son unique immeuble (CA Orléans 12 mars 2020 n° 19/00678).

 

 

• Recevabilité de la demande d’expertise médicale de l’article L. 141-1 du code la sécurité sociale formée devant le juge pour la première fois : Même si la demande d’expertise médicale est forclose pour non-respect du délai d’un mois à compter de la date de la décision contestée, elle demeure recevable devant le juge lors de la contestation du refus de prise en charge de la rechute. Les difficultés d’ordre médical apparues en cours d’instance obligent à sa mise en œuvre (Civ. 2e., 12 mars 2020, F-P+B+I, n° 19-10.439).

 

 

• Décès d’un copropriétaire : En cas de décès d’un copropriétaire, les notifications ne sauraient valablement être faites au notaire chargé de la succession se prévalant d’un mandat apparent pour être rendu destinataire de toutes les informations concernant la copropriété, sans qu’il soit constaté l’élection de domicile à l'étude du notaire, ou l’existence d’un mandat donné à celui-ci de recevoir en son nom les notifications (Civ. 3e., 12 mars 2020, n° 18-11.988, F-D).

 

 

• Bail d'habitation - congé pour vendre : À l’occasion d’un congé pour vendre, le bailleur doit faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local pris à bail. Il doit donc décrire de façon détaillée les biens, objet du projet de vente. Dans le cas contraire, le congé sera déclaré nul au visa de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 (Civ. 3e.,  12 mars 2020, n° 18-14.765, D).

 

 

• Droit de préemption du preneur - une information loyale exigée : Dans la notification valant offre de vente adressée au preneur, le notaire doit mentionner les éléments le mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d’exercice ne court que du jour d’une notification complète et exacte (Civ. 3e., 12 mars 2020, n° 19-10.924, D).

 

 

• Indivision - Acception d'une offre d’achat par un seul indivisaire sans le consentement de l’autre : L'acceptation de l’offre d’achat d’un terrain par l’un des propriétaires indivis n’est pas valable faute de l’accord de tous les indivisaires, sauf preuve d’un mandat apparent (Civ. 1e., 11 mars 2020 n° 18-20.414 F-D).

 

 

• Vérification de la propriété du bien : le notaire ne peut se contenter des éléments fournis par les parties  : Commet une faute le notaire qui s’abstient, dans le cadre d’une vente immobilière regroupant plusieurs lots dont deux d'entre eux avaient été réunis à la suite de travaux, de vérifier que les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques et que la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis ( Civ. 1e., 11 mars 2020, n° 18-26.407, F-D).

 

 

• Irresponsabilité du vendeur et de l’installateur - inexistence d’une obligation de conseil à l’égard de l’acheteur professionnel : D’une part, ne sont pas tenus, à l’égard de l’acheteur, d’une obligation d’information et d’une obligation de conseil relatives à l'inadéquation du système électrique existant à l'alimentation du nouveau matériel acquis, le vendeur et l’installateur d’un matériel destiné à l'aspiration et au traitement des poussières et copeaux de bois, dans la mesure où, en sa qualité d’acquéreur professionnel, il disposait, au regard de son activité de menuiserie, des aptitudes requises pour se faire une idée exacte des caractéristiques techniques et des conditions d'utilisation du bien acheté ayant, ainsi les moyens d'apprécier la portée exacte des caractéristiques techniques du système d'aspiration qui lui a été livré et, partant, l'inadéquation de son installation électrique préexistante à l'installation de ce matériel, de sorte qu’il doit être fait échec à l’engagement de la responsabilité contractuelle du vendeur et de l’installateur. D’autre part, nonobstant la position adoptée quant à l’existence d’un devoir de conseil pesant sur le vendeur et l’installateur, l’acheteur, tenu d'installer un système d'aspiration afin de se conformer à la législation en vigueur, aurait dû, en tout état de cause, adapter son installation électrique préexistante afin d'assurer le bon fonctionnement du système d'aspiration obligatoire, de sorte que le préjudice invoqué au titre du coût de la modification de l'installation électrique était dépourvu de lien de causalité avec la faute imputée au vendeur et à l’installateur et consistant le manquement à leur obligation de conseil (Cass. com., 11 mars 2020, n° 19-11.742, F-D).

 

 

• Clause du contrat d'assurance du maître d'œuvre permettant de refuser toutes indemnités en cas d'absence de déclaration d'un chantier :  Au visa des articles L 113-9 du Code des assurances et 1134 du Code civil, est valable la clause du contrat d'assurance de maîtrise d'œuvre prévoyant que la non déclaration d'une mission, constatée après sinistre, donne droit à l'assureur de refuser toute indemnité (Civ. 3e., 5 mars 2020, n° 18-26.801).

 

 

• Contrôles d'infractions d'urbanisme : Les images prises par satellite et publiées sur Internet (Google maps, par exemple) peuvent être utilisées à titre de preuve (Rép. min. à QE n° 03005, JO Sénat Q. 5 mars 2020, p. 1159 ).

 

 

• Loi Badinter - Tramway - Notion de voie propre : Pour exclure l’application de la loi Badinter, le tramway doit circuler sur une voie propre – fermée à la circulation et clairement distincte des voies de circulation des véhicules par une matérialisation physique, i.e. physiquement séparée. Ainsi, le point de choc doit se situer en dehors de cette zone – le passage piéton en l’espèce –, pour recouvrir le domaine de la loi du 5 juillet 1985 (Civ. 2e., 5 mars 2020, n° 19-11.411, P+B+I.)

 

 

• TVA applicable aux travaux de rénovation du patrimoine réalisés par certaines associations : Les travaux de restauration et de valorisation réalisés par des associations constituées pour la sauvegarde du patrimoine ne peuvent relever d'un taux réduit de TVA, sauf s'ils sont réalisés sur un local à usage d'habitation (Rép. min. à QE n° 26031, JOAN Q. 3 mars 2020, p. 1715).

 

 

• Procédure civile - Mesure d’instruction in futurum - précision sur la compétence territoriale : Le juge territorialement compétent pour statuer sur une requête fondée sur l’article 145 du code de procédure civile est le président du tribunal susceptible de connaître de l’instance au fond ou celui du tribunal dans le ressort duquel les mesures d’instruction in futurum sollicitées doivent, même partiellement, être exécutées (Civ. 2e, 27 févr. 2020, F-P+B+I, n° 19-21.012).

 

 

• Bail d'habitation - saisie immobilière : La délivrance d’un commandement valant saisie immobilière n’interdit pas la conclusion d’un bail ou la reconduction tacite d’un bail antérieurement conclu, et le bail, même conclu après la publication d’un tel commandement est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication au regard de l’article L. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution selon lequel les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur (Civ. 2e., 27 févr. 2020, n° 18-19.174, P+B+I).

 

 

• Prescription de l'action en paiement d'une facture : Dès lors que le créancier connaissait, dès l’achèvement de ses prestations, les faits lui permettant d’exercer son action en paiement, l’action introduite plus de cinq ans après l’exécution du contrat est prescrite, peu important la date d’établissement de la facture (Cass. com., 26 févr. 2020, n° 18-25.036, P+B).

 

 

• Bail commercial - Sous-location : La clause d'un bail commercial prévoyant que le locataire fera son affaire personnelle des sous-locations ne le dispense pas d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location. En effet, si cette clause autorise la sous-location, elle n'exprime pas de façon expresse et non équivoque la volonté du bailleur de renoncer à être appelé à concourir à l'acte de sous-location, une telle renonciation ne pouvant pas résulter d'une formulation ambiguë.  Par suite, la résiliation du bail a été prononcée (CA Paris 26 févr. 2020, n°18/05192).

 

 

• Responsabilité du notaire - signature contrefaite : Ne commet pas de faute professionnelle un notaire qui, lors de la rédaction d’un acte de prêt, n’a pas décelé la contrefaçon des paraphes et signatures portés sur le procès-verbal de l’assemblée générale d’une société l’autorisant à se porter caution dépourvu d’anomalie apparente (Civ. 1e., 26 févr. 2020, n° 18-25.671, F-D).

 

 

• Maladresse chirurgicale et responsabilité pour faute du médecin : L’engagement de la responsabilité pour faute du médecin ayant commis une maladresse chirurgicale est subordonné à la certitude que l’atteinte qui en résulte soit causée par ce médecin en accomplissant son geste chirurgical (Civ. 1e., 26 févr. 2020, nos 19-13.423 et 19-14.240, P+B).

 

 

• Prothèse défectueuse et responsabilité pour faute du médecin  : L’implantation d’une prothèse défectueuse sur un patient ne peut être imputée au médecin que s’il a commis une faute (Civ. 1e., 26 févr. 2020, n°18-26.256 FS-PB).

 

 

• Assurance dommages-ouvrage - désordres avant réception - formalité de la mise en demeure impossible - point de départ de la prescription biennale :  Selon l'article L. 114-1 du Code des assurances, « toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance ». Selon l'article L. 242-1 du Code des assurances, « l'assurance dommages-ouvrage prend effet, avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur étant résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ». P our les désordres survenus avant réception et dans l’hypothèse où l’entreprise de construction a cessé son activité ou a été liquidée, la formalité de la mise en demeure est impossible. En conséquence, le point de départ de la prescription biennale, ne peut être que celui où cette même entreprise a effectivement cessé son activité ou a été liquidée par une décision judiciaire (Civ. 3e.,  13 févr. 2020, n° 19-12.281, P+B+R+I).

 

 

• Prescription de l'action en paiement du solde du prix dans le CCMI : La prescription du délai de deux ans accordé au constructeur par l’article L. 137-2 du Code de la consommation pour demander le paiement du solde du prix, court à compter de la levée des réserves (Civ. 3e., 13 févr. 2020, n° 18-26.194).

 

 

 

• Assurance - interruption de la prescription - preuve de la faute dolosive : La demande en référé de condamnation d’un assureur sous astreinte à produire le contrat d’assurance vaut interruption de la prescription de l’action directe / La charge de la preuve dolosive qui suppose une volonté délibérée et consciente de méconnaître la norme par dissimulation ou fraude, pèse sur l'assureur (Civ. 2e., 6 fév. 2020, n° 18-17868).

 

 

• Copropriété - Autorisation de travaux donnée par une AG postérieure : les effets sont les mêmes qu'une autorisation préalable : L’exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires dont la nullité n’a pas été définitivement prononcée n’est pas constitutive d’un trouble manifestement illicite (Civ. 3e., 6 février 2020 n°18-18.751 F-D).

 

 

• Copropriété - responsabilité du syndic : La responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée que s’il est prouvé qu’il a commis une faute dans l’exercice de son mandat (Civ. 3e., 6 fév. 2020, n° 18-22.788 F-D.)

 

 

• Contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan  : Le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée des réserves (Civ. 3e., 3 fév. 2020, n°18-26.194, ECLI:FR:CCASS:2020:C300120).

 

 

• Action en garantie des vices cachés contre le vendeur et en responsabilité contre l'agent immobilier et le notaire : Il résulte de l’article 1645 du Code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire. Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction. La demande en indemnisation des acquéreurs, incluant le coût des travaux de démolition et de reconstruction, doit être accueillie et constitue le montant d’indemnisation sur laquelle doit s’exercer la garantie du notaire et de l’agent immobilier à hauteur de 10 % de ce montant (Civ. 3e., 30 janv. 2020, n° 19-10176).

 

 

• Procédure civile - appel : Seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement. Aussi, lorsque la déclaration d’appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de jugement qui sont critiqués, l’effet dévolutif n’opère pas (Civ. 2e., 30 janv. 2020, FS-P+B+I, n° 18-22.528).

 

 

• Bail d'habitation - logement décent : Constater qu'un logement a une surface habitable inférieure à 9 mètres carrés ne suffit pas à établir qu’il ne répond pas aux normes minimales d’habitabilité ; il faut également vérifier que son volume habitable est inférieur à 20 mètres cubes (Civ. 3e., 23 janvier 2020 n° 19-11.349 F-D).

 

 

• Bail d'habitation - cautionnement : Les formalités édictées par l'article 22-1, alinéa 5, de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas vocation à prouver la réalité de l’acte de cautionnement mais à assurer sa validité. Lorsque ces formalités n’ont pas été respectées, l’engagement ne peut être valable (Civ. 3e., 23 janv. 2020, n1°8-23.900).

 

 

• Copropriété - responsabilité du syndicat des copropriétaires : Dès lors qu’un vice de construction ou qu’un défaut d’entretien affectant les parties communes est établi, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause exonératoire de responsabilité (Civ. 3e., 23 janv. 2020, n° 18-19.359 F-D).

 

 

• Indemnisation du préjudice du syndicat en cas de travaux irréguliers réalisés par le syndic : La cour d’appel peut décider que le préjudice résultant, pour le syndicat des copropriétaires, de la faute commise par le syndic en engageant des dépenses sans l’autorisation de l’assemblée générale peut être évalué au montant des travaux irréguliers (Civ. 3e., 23 janv. 2020, n° 18-21.357 F-D).

 

 

• Responsabilité civile - réparation intégrale du préjudice : Les juges du fond apprécient souverainement l’existence du préjudice de jouissance.  Sont prises en compte objectivement la durée du trouble et une éventuelle indemnisation par l’assurance souscrite par la victime (Civ. 1e., 22 janv. 2020, n° 18-23.533, D).

 

 

• Copropriété - Le défaut d'entretien de la résidence est un motif de licenciement du gardien d'immeuble : Est pour un gardien d'immeuble un motif précis de licenciement le grief tiré du défaut d'entretien de la résidence, et ce même si une entreprise extérieure intervient également pour le nettoyage des parties communes (Cass. soc. 22 janv. 2020, n° 18-19.380 F-D).

 

 

• Recours entre « constructeurs » :  le recours d’un constructeur contre un autre constructeur est soumis à la prescription quinquennale de droit commun à compter du jour où il a connu les faits lui permettant de l’exercer (Civ. 3e., 16 janv. 2020, n° 18-25.915, P+B+R+I).

 

 

• Détermination de la prescription applicable en fonction de la nature de l’action engagée par un tiers à l’opération de construction à l’encontre des sous-traitants : Dans le cadre de travaux de construction, l’action en garantie décennale, dont l’engagement est réservé au maître de l’ouvrage, n’étant, dès lors, pas ouverte aux tiers à l’opération de construction, l’action engagée par la société, locataire exploitant le bâtiment objet de la construction et, donc, tiers au contrat de construction, à l’encontre des sous-traitants, est une action en responsabilité civile délictuelle de droit commun se prescrivant, avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, par dix ans à compter de la manifestation du dommage et, postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, de sorte que cette action, engagée en 2014 pour obtenir réparation de dommages causés en 2007, est prescrite dans la mesure où d’une part, la loi qui réduit la durée de la prescription s’applique aux délais de prescription en cours à compter de son entrée en vigueur sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi ancienne et, d’autre part, aucun acte interruptif ou suspensif de prescription n’est caractérisé en l’espèce (Civ. 3e., 16 janv. 2020, n° 18-21.895, FS-P+B+R+I).

 

 

• SCI : validité de l’acte de gestion accompli par un seul des cogérants : En application de l’article 1848 alinéa 1er, du Code civil, dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société (Civ. 3e., 16 janv. 2020, n° 18-21.394, D).

 

 

• Accident de la circulation : implication et causalité : Par application de la théorie de l'équivalence des conditions, est impliqué, au sens de l’article 1er de la loi Badinter, dans un accident, le véhicule qui répand involontairement de l’huile rendant la chaussée glissante (Civ. 2e, 16 janv. 2020, F-P+B+I, n° 18-23.787).

 

 

• Assurance automobile et nullité du contrat : Le Fonds de garantie des assurances obligatoires ne peut être appelé à indemniser la victime en cas de nullité du contrat pour fausse déclaration intentionnelle (Civ. 2e.,  16 janv. 2020, n° 18-23.381, P+B+I).

 

 

• L’achat d’un terrain pollué n’est pas indemnisable si le risque était connu de l’acheteur : L’acheteur d’un terrain qui, informé des activités classées exercées sur le bien et de l’absence de diagnostic pollution, connaissait l’existence d’un risque de pollution, ne peut demander le paiement des frais de dépollution (Civ. 3e., 16 janv. 2020, n°18-23.504 F-D).

 

 

• L’action du voisin pour trouble anormal de voisinage se prescrit par 5 ans : L’action en responsabilité du voisin pour trouble anormal de voisinage constitue une action en responsabilité extracontractuelle et non une action réelle immobilière. Elle est soumise à la prescription de 5 ans de l’article 2224 du Code civil (Civ. 3e., 16 janv. 2020, n° 16-24.352 FS-PBI).

 

 

• Résiliation de plein droit du bail commercial en cas de procédure collective du locataire : Lorsque le locataire de locaux commerciaux est en procédure collective, le bailleur peut faire constater la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers échus après l’ouverture de la procédure, sans avoir à adresser au préalable un commandement de payer (Cass. com. 15 janvier 2020 n° 17-28.127 F-D).

 

 

• Indemnisation du tiers au contrat sur le fondement de la responsabilité délictuelle : La défaillance d’un cocontractant à ses obligations contractuelles ayant entraîné un dommage à un tiers engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de celui-ci. La preuve d'une faute n'est pas nécessaire (Cass. ass. plén., 13 janv. 2020, n° 17-19963).

 

 

• Responsabilité délictuelle du notaire et passation d'un acte de prêt sous la forme authentique : Lors de la passation d’un acte authentique constatant un prêt, le notaire doit informer son client emprunteur des risques de non-souscription d’une assurance décès facultative proposée par le prêteur (Civ.1e., 8 janv. 2020, n° 18-23.948, D).

 

 

• Désordres apparents non signalés à la réception : responsabilité du maître d’œuvre pour manquement à son obligation de conseil (CE, 8 janv. 2020, n° 428280). 

 

 

• Accord oral de vente - immobilisation du bien : Un projet de promesse unilatérale de vente immobilière non signé signifie que les parties en sont restées au stade des pourparlers et l'immobilisation de l'immeuble du fait de la publication de l'assignation sans fondement cause un préjudice au propriétaire qui doit être indemnisé. (Civ. 3e., 19 déc. 2019, n° 18-25.210, société JSP c/ pôle 4).

 

 

• Droit au domicile et empiétement sur une servitude de passage :  Dès lors que cela lui est demandé, le juge du fond doit rechercher si la démolition d’une maison empiétant sur l’assiette d’une servitude de passage n’est pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile (Civ. 3e., 19 déc. 2019, n° 18-25.113 FS-PBI).

 

 

• Bail commercial - indemnité d’éviction : seul l’usufruitier en est redevable : En cas de démembrement de la propriété d'un local commercial, seul l'usufruitier doit payer l'indemnité d'éviction due au locataire commercial, même si le congé avec refus de renouvellement a été donné conjointement par l'usufruitier et le nu-propriétaire. ( Civ. 3e., 19 déc. 2019, n° 18-26.162, P+B+I).

 

 

• Congé pour reprise : pas d’effet rétroactif de la loi Alur : « La loi n’ayant point d’effet rétroactif, l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, n’est pas applicable à un congé délivré avant son entrée en vigueur ». (Civ. 3e., 19 déc. 2019, n° 18-20.854, P+B+I - Dans le même sens, v. Civ. 3e., 1er déc. 2016, n° 15-19.915, publié au Bulletin et notre actualité : Congé pour reprise et dispositions transitoires de la loi ALUR ; v. aussi, CA Paris, pôle 4, ch. 3, 13 sept. 2019, no 15/22025).

 

 

• Assurance- Mise en oeuvre de la garantie subséquente légale en cas de résiliation pour non-paiement de prime : L’article L. 124-5 du Code des assurances étant d’ordre public, la clause de la police d’assurance selon laquelle la disposition de ce texte concernant la garantie pendant le délai subséquent n’était pas applicable en cas de résiliation pour non-paiement de la prime était illicite et devait être réputée non écrite. (Civ. 2e., 12 déc. 2019, F-P+B+I, n° 18-12.762).

 

 

• Bail dérogatoire - Bail commercial : Au-delà du terme prévu par un bail dérogatoire, si le locataire reste dans les lieux sans que le bailleur ne manifeste son opposition, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.(Civ. 3e., 12 décembre 2019, n°18-23.784 - ECLI:FR:CCASS:2019:C301048).

 

 

• Accident de la circulation- Large acception de la notion d’implication d’un véhicule terrestre dans un accident au regard de l'article 1er de la loi n° 85-677 du 5 juillet 1985 : Le véhicule qui ralentit et se fait dépasser par un autre véhicule joue un rôle dans l’accident de la circulation qui survient à ce dernier lors du dépassement, alors même qu'il n'y a eu aucun contact entre eux. (Civ. 2e., 12 déc. 2019, n° 18-22.727, D).

 

 

 

• Indemnisation d’une victime par ricochet par un fonds de garantie : Pour savoir s’il faut exclure ou limiter la réparation, seule la faute de la victime directe doit être prise en considération (Civ. 2e.,  12 déc. 2019, n° 18-21.360, P+B+I).

 

 

• HLM : Le travailleur handicapé bénéficie du transfert du bail : Le travailleur handicapé au sens de l’article L. 5213-1 du Code du travail bénéficie du régime du transfert du bail HLM prévu à l’article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 en faveur des personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles (Civ. 3e., 12 déc. 2019, n° 18-13.476, P+B+I).

 

 

• Affectation à l’usage et l’utilité de tous les copropriétaires - condition de la qualification de partie commune : Qui dit parties communes, dit parties de l’immeuble affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. (Civ. 3e., 12 déc. 2019, n° 18-22.757, D).

 

 

• Annulation d’une DUP dans un cas où l’opération d’aménagement présente plus d’inconvénients que d’avantages : Même si une opération imposant une expropriation répond à un but d’intérêt général, la déclaration d’utilité publique (DUP) est illégale lorsque les inconvénients qu’elle présente, notamment l’atteinte portée à la propriété privée, excèdent son intérêt (CE 11 déc. 2019 n° 419760).

 

 

• Conditions d’exonération de la responsabilité de la SNCF : le transporteur ferroviaire peut s’exonérer de sa responsabilité envers le voyageur lorsque l’accident est dû à une faute simple de celui-ci, sans préjudice de l’application du droit national en ce qu’il accorde une indemnisation plus favorable des chefs de préjudices subis par la victime. (Civ. 1e., 11 décembre 2019, n° 18-13840).

 

 

• Devoirs de renseignement et de conseil de l’agent immobilier : L’agent immobilier doit justifier avoir conseillé le vendeur d’un bien immobilier de l’intérêt de prendre des garanties suffisantes ou encore l'avoir mis en garde contre un risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il lui a présenté. A défaut, il peut voir sa responsabilité contractuelle engagée. (Civ. 1e., 11 décembre 2019, n° 18-24.381, P+B+I). Pour ce faire, il est recommandé à l'agent immobilier d'obtenir de l’acquéreur des copies de déclarations de revenus, des justificatifs de revenus (bulletins de paie ou bilans) et le justificatif de l’apport personnel, comme relevés de banque ou attestation de la banque.

 

 

• Faute intentionnelle ou dolosive de l'article L. 113-1 du Code des assurances : « Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, s'il était établi que, pour les deux bâtiments, l'établissement des deux attestations hors d'eau était faux et prématuré, la société Image et calcul avait, nonobstant ces fautes, agi, pour le bâtiment Ecole, afin de s'assurer de la pérennité de la bâche posée sur la zone de la verrière et dans la mise en place d'une structure charpente provisoire pour garantir le hors d'eau du bâtiment par tout temps et que cet élément démentait sa volonté de causer le dommage tel qu'il était survenu, la cour d'appel a pu refuser de qualifier l'émission des attestations de travaux litigieuses de fautes intentionnelles ou dolosives exclusives de garantie au sens de l'article L. 113-1 du code des assurances ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». (Civ. 3e., 5 décembre 2019, n° 18-21.679 et 12-22.915).

 

 

• Attestation d’achèvement des travaux par un architecte investi d’une mission d’établissement du permis de construire Mission extérieure à celle concernant le permis de construire - assurance - sanction : En l’absence de déclaration de la mission et de paiement des primes afférentes, l’indemnité due par l’assureur doit être réduite en proportion du taux de la prime annuelle payée par rapport à celui de la prime qui aurait été due si la mission avait été déclarée (Civ. 3e.,5 déc. 2019, n° 18-21679, 18-22915).

 

 

• Vente immobilière – Droit de rétractation de l’acheteur : Les parties peuvent conférer contractuellement à un acheteur professionnel la faculté de rétractation prévue à l’article L 271-1 du CCH. Le vendeur qui accepte sciemment la clause de l’acte de vente conférant à l’acheteur un droit de rétractation, bien qu’il s’agisse d’un acheteur professionnel, ne peut contester ce droit. (Civ. 3e., 5 décembre 2019, n° 18-24.152 FS-PBI).

 

 

 

• Bien vendu après achèvement et garantie décennale : l’impropriété du bien à sa destination s’apprécie en fonction de son affectation. Le vendeur après achèvement doit la garantie décennale pour les désordres qui rendent le bien vendu impropre à sa destination. L’impropriété à la destination découle de l'affectation du bien telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties.(Civ. 3e., 5 décembre 2019 n° 18-23.379 F-D).

 

 

• La non-conformité de la grille de répartition des charges peut toujours être contestée : Un copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité de la grille de répartition des charges aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il en est ainsi même si elle résulte d’une décision d’assemblée générale devenue définitive. (Civ. 3e. 28 novembre 2019 n° 18-15.307 F-D).

 

 

• Date de congé fixée par le locataire : Dans le cas où le congé est donné pour une date prématurée, antérieure à l’expiration du délai de préavis, le congé n’est pas nul mais son effet est reporté à la fin du délai de préavis (Civ. 3e., 30 novembre 1994 n° 92-14.241). Le loyer est donc dû jusqu’à cette date. Dans le cas, inverse, où le congé est donné par le preneur pour une date déterminée, postérieure à l’expiration du délai légal de préavis, le bail est résilié à cette date, en application de l'article 15 I, de la loi du 6 juillet 1989,. (Civ. 3e., 28 novembre 2019, n°18-18.193).

 

 

• Affaire : Il résulte de l’article L. 221-3 du Code de la consommation que le professionnel employant cinq salariés au plus, qui souscrit, hors établissement, un contrat dont l’objet n’entre pas dans le champ de son activité principale, bénéficie des dispositions protectrices du consommateur édictées par ce code. (Civ. 1e., 27 nov. 2019, FS-P+B+I, n° 18-22.525).

 

 

• Publication le 27 novembre 2019 du rapport annuel 2018 de l’Agence nationale de contrôle du logement social : https://www.ancols.fr/files/live/mounts/XNET_PRD-mount-mountPoint/INTERNET-PROD/Controle%20et%20suites/Rapport%20public%20annuel%20-%20RPAC/ANCOLS_RPAC2018_Web.pdf

 

 

• Victimes contaminées lors de transfusions sanguines : L'action en indemnisation par l'ONIAM des victimes contaminées lors de transfusions sanguines, tout comme l'action subrogatoire ouverte aux tiers payeurs, se prescrit, ainsi que le prévoit l'article L. 1142-28 du Code de la santé publique, par dix ans à compter de la consolidation du dommage. (CE 5° et 6° ch.-r., 22 novembre 2019, n° 419941, mentionné aux tables du recueil Lebon).

 

 

• Responsabilité pour diagnostic énergétique erroné : Selon le II de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. L’acquéreur ne peut se prévaloir, à l'encontre du propriétaire. La Cour d’appel qui retient que le diagnostiqueur a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, en déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (Civ. 3e., 21 novembre 2019, n° 18-23.251).

 

 

• Construction de maison individuelle - Réception judiciaire des travaux : Les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle, qui n’imposent pas une réception constatée par écrit, n’excluent pas la possibilité d’une réception judiciaire.  La cour d’appel qui constate que les maîtres d’ouvrage n’ont pas réceptionné amiablement l’ouvrage, aucun écrit n’ayant été formalisé, peut prononcer la réception (Civ. 3e., 21 nov. 2019, n° 14-22.299).

 

 

• Responsabilité décennale de l’architecte chargé d’établir les documents du permis de construire : L’architecte, auteur du projet et chargé d'établir les documents du permis de construire, doit proposer un projet réalisable, tenant compte des contraintes du sol. Aussi, dès lors que la mauvaise qualité des remblais, mis en œuvre avant son intervention, était la cause exclusive des désordres compromettant la solidité de l'ouvrage, l’architecte engage sa responsabilité décennale. (Civ. 3e., 21 novembre 2019, n° 16-23.509, P+B+I *).

 

 

• Maintien de l’admission en soins psychiatriques sans consentement : Les délais de vingt-quatre et soixante-douze heures commencent à compter de la date de décision d’admission, quel que soit le lieu de prise en charge (Civ. 1e., 20 novembre 2019, n° 18-50.070, FS-P+B+I).

 

 

• Responsabilité de l’agent immobilier – faute – information des acquéreurs – Mérules : Il appartient à l’agent immobilier de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d'informer les acquéreurs de l'existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule. (Civ. 1e., 14 novembre 2019, n° 18-21.971, société Secofi, P+B+I*).

 

 

• Association syndicale libre : Une convocation à l’assemblée générale de l’association syndicale libre qui ne comporte pas les devis relatifs aux travaux envisagés n’est pas irrégulière si les statuts ne prévoient pas cette formalité en application de l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 selon lequel seuls les statuts définissent les règles de fonctionnement de l’ASL. (Civ. 3e., 14 novembre 2019 n° 18-22.739 F-D).

 

 

• Obligation d’information d’un hôpital à l’égard d’une femme enceinte : Lorsqu'un praticien d'un centre hospitalier reçoit en consultation une femme enceinte ayant auparavant été suivie dans un autre cadre, il lui appartient de vérifier que l'intéressée a, antérieurement, effectivement reçu l'information prévue à l'article L. 2131-1 du Code de la santé publique et qu’elle a bien été informée des risques de malformation et des examens permettant de les évaluer. A défaut, il se doit de lui donner cette information, y compris jusqu'aux derniers moments de la grossesse. (CE 5° et 6° ch.-r., 13 novembre 2019, n° 420299, mentionné aux tables du recueil Lebon).

 

 

• Vigilance antiblanchiment de l'agent immobilier  (C. mon. fin. art. L 561-5 s. et R 561-12): Dans le cadre de leurs obligations de vigilance antiblanchiment, les professionnels de l'immobilier ne peuvent se dispenser de recueillir et conserver des informations sur l'origine des fonds utilisés par l'acquéreur d'un bien immobilier. (CNS 12 novembre 2019 n° 2018-19 : https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/commission-nationale-sanctions/CNS%20du%2012%20novembre%202019%20-%202018-19.pdf) 

 

 

• Distinction confirmée des qualités de professionnel de l’immobilier et de la construction : Une SCI dont l’objet social porte sur l’investissement et la gestion immobiliers, et notamment la mise en location d’immeubles dont elle avait fait l’acquisition doit être considérée comme une professionnelle de l’immobilier, sans que cette constatation ne suffise à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l’occasion du contrat de maîtrise d’œuvre litigieux dès lors que le domaine de la construction faisait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière. La Cour d’appel en a déduit, à bon droit, que la SCI n’était intervenue au contrat litigieux qu’en qualité de maître de l’ouvrage non professionnel, de sorte qu’elle pouvait prétendre au bénéfice des dispositions de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016. (Civ. 3e., 07 novembre 2019, n° 18-23.259, FS-P+B+I).

 

 

• Elément d’équipement – Impropriété à destination : « Attendu que, pour rejeter les demandes au titre des désordres affectant l'installation de ventilation, l'arrêt retient que le rapport d'expertise n'établit pas que le démontage ou le remplacement des installations ne pourrait pas s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert de l'ouvrage principal et que cette installation ne peut pour ces motifs être regardée constituant les éléments d'équipement mentionnés à l'article 1792-2 du Code civil ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les désordres affectant l'installation de ventilation ne rendaient pas l'ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». (Civ. 3e., 07 novembre 2019, n° 18-18.318).

 

 

• Vice du consentement – Réticence dolosive – Catastrophe naturelle : « Mais attendu qu'ayant relevé que l'expertise avait révélé que l'immeuble était situé dans le périmètre d'une zone qui avait été concernée par des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse de mai 1989 à septembre 1996, qu'un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris et que M. K... avait bénéficié d'une indemnité, que celui-ci avait omis de porter à la connaissance de l'acquéreur, lors de la conclusion de la vente, l'existence de cet épisode de sécheresse et qu'il avait fait une déclaration mensongère dans l'acte authentique de vente en indiquant qu'à sa connaissance le bien n'avait jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles, et souverainement retenu que l'information tenant à l'existence d'un précédent sinistre sécheresse avec mouvement de terrain constituait une information essentielle pour l'acquéreur et que le silence fautif de M. K... avait vicié le consentement de M. I... sur un élément déterminant et l'avait conduit à contracter à des conditions qu'il n'aurait pas acceptées s'il avait eu connaissance, même au dernier moment, de cette information, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que le comportement de M. K... était constitutif d'une réticence dolosive et que la vente devait être annulée ; » (Civ. 3e., 07 novembre 2019, n° 18-13.463).

 

 

• Contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants par des parents séparés : Pour apprécier la survenance de circonstances nouvelles depuis la précédente décision, le juge, saisi d’une demande, par un parent séparé, de suppression de contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants versée à l’autre parent, doit se prononcer en considération des éléments dont il dispose au jour où il statue ; sont, dès lors, parfaitement recevables les circonstances invoquées par le requérant, concernant des faits survenus postérieurement à la requête. (Civ. 1e., 6 novembre 2019, n° 18-19.128, F-P+B+I).

 

 

• Loi Badinter : compatibilité de l’acte volontaire de la victime avec la notion d’accident : En dépit du fait que sa démarche constitue un acte volontaire, la personne qui se blesse en relevant un véhicule terrestre à moteur est victime d’un accident de la circulation au sens de l’article 1er de la loi du 5 juillet 1985. (Civ. 2e, 24 oct. 2019, F-P+B+I, n° 18-20.910).

 

 

• Congé du bail commercial - Précisions sur la forme : Au terme de l’article L. 145-4 du Code de commerce, le preneur à bail commercial a la faculté de donner congé, au moins six mois avant l’expiration d’une période triennale, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit par acte extrajudiciaire. (Civ. 3e, 24 oct. 2019, FS-P+B+I, n° 18-24.077).

 

 

• Construction - Référé-expertise - Prescription : La demande d'expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d'annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d'instruction ordonnée n'a pas suspendu la prescription de l'action en annulation du contrat (Civ. 3e., 17 octobre 2019, n°18-19.611 - 18-20.550).

 

 

• Vente - Sort des améliorations apportées par l’acquéreur en cas de résolution de la vente : La clause d’un acte de vente prévoyant que les améliorations reviendront au vendeur en cas de résolution de la vente n’est pas une clause pénale.(Civ. 3e., 17 octobre 2019, n°18-20.882 F-D).

 

 

• Promesse unilatérale de vente dans un contrat de location -gérance : Une promesse unilatérale de vente insérée dans un contrat de location-gérance doit être enregistrée. (Cass.com., 16 octobre 2019, 18-14.678, Inédit, société Résidence Pernety c/ pôle 5).

 

 

• Immobilier - Vente immobilière : L’acheteur ne peut pas invoquer une faute du notaire et du vendeur pour défaut d’information s’il a déclaré dans l’acte de vente être parfaitement informé et faire son affaire personnelle de la situation litigieuse, en l’occurrence s'agissant du fait que l'immeuble soit situé dans un périmètre de ravalement obligatoire (Civ. 3e., 17 octobre 2019 n° 18-15.942 F-D).

 

 

• Résiliation de plein droit du bail commercial en cas de liquidation judiciaire du locataire : Lorsque le locataire de locaux commerciaux est en liquidation judiciaire, le bailleur peut faire constater la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers échus après l’ouverture de la procédure, sans avoir à adresser au préalable un commandement de payer. (Cass. com. 9 octobre 2019 n°18-17.563 FS-PBI).

 

 

• Risque naturels - Obligation par le vendeur de renseignement auprès du recueil des actes administratifs des services de l'Etat dans le département et d'information de l'acquéreur en cas d’évolution du risque entre la signature de la promesse de vente et la réitération par acte authentique  : " Il résulte des dispositions combinées de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l'acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l'état des risques existants ; qu'ayant relevé que le terrain de camping était situé en zone rouge du plan de prévention des risques d'inondation approuvé par arrêté préfectoral du 25 novembre 2008 publié le 18 février 2009 au recueil des actes administratifs des services de l'Etat dans le département, et que le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de vente n'en faisait pas état, la Cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la consultation de ce recueil était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n'ayant qu'une valeur informative, en a exactement déduit qu'à défaut d'information sur l'existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l'acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente " (Civ. 3e., 19 septembre 2019, n°18-16700, n°18-16935 et n°18-17562).

 

 

• Procédure civile  : point sur la réforme annoncée pour entrée en vigueur au 1er janvier 2020 : https://www.cnb.avocat.fr/fr/actualites/procedure-civile-point-sur-la-reforme-annoncee-pour-entree-en-vigueur-au-1er-janvier.

 

 

• Bail commercial – Conséquences de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir : L’exercice par le bailleur de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut comporter de proposition d’un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer. (Civ. 3e. 12 septembre 2019, n°18-18.218).

 

 

• Seul l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique (Civ. 3e., 21 mars 2019, n°18-13288, P+B+I).

 

 

• Grand débat national : les 20 propositions de la FNAIM pour le logement :  https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1710/10-grand-debat-national-la-fnaim-soumet-20-mesures-pour-le-logement.htm

 

 

• Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble doivent être supportées par tous les lots à proportion de leurs tantièmes, sans que soit prise en compte l’utilité que ces parties communes représentent pour chaque lot. (Civ. 3e., 14 mars 2019 n°18-50026 F-D).

 

 

• L’approbation des comptes d’une copropriété emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat ; il en résulte qu’un copropriétaire ne saurait invoquer l’irrégularité d’une décision d’approbation des comptes pour contester une dépense de travaux comprise dans les comptes de l’exercice en cause (Civ. 3e., 14 mars 2019, n°17-26190, FS-P+B+I).

 

 

• La création d’un syndicat secondaire doit être caractérisée de façon précise par le règlement de copropriété (Civ. 3e., 14 mars 2019, n°18-10214, P+B+I).

 

 

• La clause claire et précise de la police responsabilité civile qui exclut le coût de la réfection des travaux, de la remise en état ou du remplacement des produits livrés ou ouvrages exécutés par l’assuré, en laissant dans le champ de la garantie les dommages autres que ceux résultant des malfaçons affectant les ouvrages ou travaux, est formelle et limitée (Civ. 3e., 14 février 2019, n°18-11101).

 

 

• Licéité de la clause excluant la responsabilité solidaire ou in solidum de l’architecte : l’architecte est autorisé à prévoir que sa responsabilité ne pourra être engagée solidairement, ou in solidum, avec celle des autres intervenants à l’opération (Civ. 3e., 14 février 2019, FS-P+B+I, n°17-26403).

 

 

• L’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale ; elle résulte de la seule notification du transfert de propriété au syndic (Civ. 3e., 7 février 2019 n°17-31101 FS-PBI).

 

 

• La suspension de la prescription, en application de l'article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l'interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu'à son profit (Civ. 2e., 31 janv. 2019, F-P+B, n°18-10011).

 

 

• L'achèvement de la totalité de l'ouvrage n'est pas une condition de la prise de possession d'un lot et de sa réception et le paiement de l'intégralité des travaux d'un lot et sa prise de possession par le maître de l'ouvrage valent présomption de réception tacite (Civ. 3e., 30 janv. 2019, n°18-10197).

 

 

• Un notaire qui a manqué à son devoir de conseil dans le cadre d’une opération immobilière ne peut être condamné à indemniser ses clients du fait des préjudices subis dans le cadre de l’opération ou au titre de la perte de chance d’avoir pu y renoncer si ces derniers ne prouvent pas de manière certaine qu’en étant plus amplement informés, ils n’auraient pas contracté Civ. 3e., 17 janv. 2019, FS-P+B+I, n°17-26490).

 

 

• Responsabilité contractuelle de l’assureur dommages-ouvrage en raison de l’absence de préfinancement des travaux de réparation à la suite d’une déclaration ayant empêché une réparation efficace et pérenne des dommages déclarés afin de mettre un terme définitif aux désordres (Civ. 3e., 20 déc. 2018, n°17-24870).

 

 

• La réception sans réserve de désordres apparents n'interdit pas au maître de l'ouvrage de rechercher la responsabilité de l'entrepreneur dès lors qu’il n’était pas un professionnel du bâtiment et qu’il n'a pas été mis en situation de mesurer l'ampleur des désordres au moment des opérations de réception (Civ. 3e., 20 déc. 2018, n°17-26523).

 

 

• Une ordonnance peut faire droit à une requête en désignation d’un administrateur provisoire introduite préventivement en raison du risque d’absence de syndic, dès lors que le mandat de l’ancien syndic avait expiré lors de la prise de fonction de l’administrateur provisoire désigné (Civ. 3e., 20 déc. 2018, F-P+B+I, n°17-28611).

 

 

• Seule une question précise peut conduire à une révélation d’informations relative à la chose assurée (Civ. 2e., 13 décembre 2018, n°17.28093, PB).

 

 

• Le propriétaire d’un lot auquel est attaché le droit exclusif d’édifier, sur le sol privatif, une construction nouvelle ou de transformer la construction existante n’est pas tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser ces travaux (Civ. 3e., 13 décembre 2018 n°17-23008 F-D).

 

 

• Responsabilité contractuelle de l’assureur dommages-ouvrage lorsque les travaux préfinancés par ses soins se sont révélés inefficaces (Civ. 3e., 6 décembre 2018, n°18-11075).

 

 

• Ce n’est pas à la date de l’échange des consentements formant la vente que le promettant doit proposer au bénéficiaire du pacte de préférence d’exercer son droit d’acquisition prioritaire, mais lorsqu’il décide de vendre le bien, peu important l’existence d’une promesse unilatérale de vente au bénéfice d’un tiers, dont la levée d’option est intervenue postérieurement à la date d’échéance du pacte (Civ. 3e., 6 décembre 2018, FS-P+B+I, n°17-23321).

 

 

• De la recevabilité du recours subrogatoire de l’assureur (Civ. 3e., 6 décembre 2018, n°17-28842).

 

 

• La réfection totale de l’étanchéité d’une toiture-terrasse consistant en la mise en œuvre de matériaux bitumeux ou de synthèse n’est pas assimilable à l’activité de couverture-zinguerie déclarée (Civ. 3e., 22 novembre 2018, n°17-23334). 

 

 

• Une assurance de dommages, un souscripteur professionnel de l’immobilier et le devoir de conseil de l’assureur, (Civ. 2e., 22 novembre 2018, n°17-27148).

 

 

• Devoir de conseil de l’assureur : même en présence de stipulations claires et précises et concernant une garantie non sollicitée par l’assuré (Civ. 2e., 22 novembre 2018, n°17-19454).

 

 

• Ne viole pas le principe de contradiction, le juge qui se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire établi lors d’une instance antérieure et sur le rapport d’expertise établi unilatéralement à la demande d’une partie dès lors que ces éléments ont été soumis à la libre discussion des parties (Civ. 3e., 15 novembre 2018, FP-P+B+I, n°16-26172).

 

 

• Une décision prise en assemblée générale donnant mandat à un avocat d’intenter une action en justice aux fins d’indemnisation du préjudice subi par la copropriété et différents copropriétaires ne suffit pas pour que le recours soit recevable, l’habilitation du syndic à représenter le syndicat des copropriétaires doit énoncer de façon précise les désordres (Civ. 3e., 15 nov. 2018, n°17-24789).

 

 

• Peu importe l’urbanisation importante du secteur, dès lors qu’une nouvelle construction dégrade le cadre de vie du propriétaire voisin et engende une dépréciation de son bien, ce dernier supporte un trouble anormal de voisinage (Civ. 3e., 15 nov. 2018, n°17-24176).

 

 

• L’obligation de résultat de l’entrepreneur principal de l’article 1231-1 du code civil s’étend aux désordres réservés jusqu’à la levée des réserves, même après l’expiration de la garantie de parfait achèvement (Civ. 3e., 8 nov. 2018, n°17-26425).

 

 

• Le maître de l’ouvrage ne peut pas, sous couvert de l’irrégularité du contrat, faire supporter au constructeur la responsabilité d’une malfaçon dans l’exécution de travaux qu’il lui incombait de réaliser, mais qu’il n’a de fait, pas exécutés (Civ. 3e., 8 nov. 2018, FS-P+B+I, n°17-19823).

 

 

• L’appréciation du caractère pertinent ou non d’un recours en garantie formé par deux constructeurs et leur assureur commun à l’encontre de l’assureur de responsabilité décennale d’un autre constructeur doit l’être à l’aune de la nature des désordres imputables à ce dernier, et non pas à celle qui fonderait juridiquement sa responsabilité (Civ. 3e., 8 nov. 2018, n°17-13.833, P+B+I : JurisData n°2018-019620).

 

 

• L’assurance décennale couvre l’activité déclarée par l’assuré, dans la limite du procédé visé (Civ. 3e., 8 nov. 2018, FS-P+B+I, n°17-24488).

 

 

• La présomption de responsabilité civile décennale ne s’applique qu’au détriment des constructeurs à qui les dommages sont imputables, c’est-à-dire survenus dans la partie d’ouvrage à la réalisation de laquelle les constructeurs ont concouru (Civ. 3e., 8 nov. 2018, n°17-23996).

 

 

• Des réparations de fortune d’une toiture ne sont pas constitutives d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, à défaut d’avoir démontré que des éléments nouveaux auraient été fournis et mis en œuvre en remplacement des anciens ; elles ne peuvent donc donner prise à la garantie décennale (Civ. 3e., 18 octobre 2018, n°17-26313).

 

 

• Assurance construction - activité déclarée : L’activité de constructeur de maisons individuelles correspond à un secteur spécifique d’activité professionnelle et doit, en conséquence, faire l’objet d’une déclaration à ce titre. Il ne suffit pas de déclarer les travaux et procédés de construction correspondants. Ainsi, les demandes en garantie d’un constructeur de maisons individuelles assuré pour les travaux de techniques courantes correspondant aux activités déclarées de gros œuvre, plâtrerie-cloisons sèches, charpentes et ossature bois, couverture-zinguerie, plomberie-installation sanitaire, menuiserie, doivent être rejetées dès lors que l’activité construction de maisons individuelles n’avait pas été déclarée (Civ. 3e., 18 oct. 2018, n°17 23741, Bull.).

 

 

• Agent immobilier - indemnisation de la perte de la commission : Possibilité pour l’agent immobilier de solliciter une indemnisation née de la faute d’une partie ayant refusé de réitérer la vente et le privant ainsi injustement de sa commission (Civ. 3e., 10 oct. 2018, n°16-21044).

 

 

• L’effet suspensif de prescription de l’ordonnance de référé expertise de l’article 2239 du Code civil ne prive pas d’effet interruptif de prescription la citation en justice aux fins de référé expertise de l’article 2241 du Code civil qui l’a précédée permettant ainsi de rendre recevable l’action judiciaire fondée sur le terrain de la responsabilité contractuelle des constructeurs qui doit être engagée dans le délai de dix ans après la réception conformément à l’article 1792-4-3 du Code civil (Civ. 3e., 4 oct. 2018, n°17-23993).